Promesa kredytowa – czym jest i ile kosztuje?

Czym jest promesa kredytowa?

Promesa kredytowa to oficjalny dokument wydawany przez bank, w którym instytucja deklaruje gotowość udzielenia kredytu pod warunkiem spełnienia określonych wymogów.

Promesa kredytowa a promesa zatrudnienia

Promesa najczęściej pojawia się w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny, jednak nie należy mylić jej z promesą zatrudnienia, ponieważ to dwa zupełnie różne dokumenty. Sprzedawcy nieruchomości często wymagają przedstawienia promesy, ponieważ daje im ona pewność, że kupujący ma realną szansę na uzyskanie kredytu. Dzięki temu są bardziej skłonni podpisać umowę, nawet jeśli finansowanie nie zostało jeszcze ostatecznie przyznane.

Do czego jest potrzebna promesa bankowa?

Promesa bankowa jest szczególnie przydatna wtedy, gdy chcemy szybko zabezpieczyć wybraną nieruchomość i zależy nam na czasie. Proces udzielania kredytu hipotecznego może trwać nawet kilka tygodni, zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym bank ma do 21 dni kalendarzowych na wydanie decyzji. W tym czasie mieszkanie, które chcemy kupić, może zostać sprzedane komuś innemu. Warto jednak pamiętać, że promesa nie jest równoznaczna z przyznaniem kredytu. Jeśli w okresie jej ważności nasza zdolność kredytowa się pogorszy, bank może odmówić finansowania, dlatego część ekspertów zaleca uzyskanie promesy w więcej niż jednym banku, zwłaszcza gdy zależy nam na konkretnej nieruchomości. Obecnie, promesa bywa rzadziej wykorzystywana, ponieważ większość klientów zgłasza się do banku lub pośrednika już z wybraną nieruchomością. Na tej podstawie można przeprowadzić pełną analizę zdolności kredytowej i szybciej uzyskać wiążącą decyzję. Mimo to promesa nadal może być pomocna w sytuacjach, gdy liczy się czas i chcemy zwiększyć swoją wiarygodność wobec sprzedającego.

Kiedy można uzyskać promesę bankową?

Promesę bankową można uzyskać w kilku sytuacjach związanych z finansowaniem nieruchomości i obsługą kredytu hipotecznego. Najczęściej dokument ten jest wydawany:

• w celu potwierdzenia możliwości uzyskania kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości,
• jako zabezpieczenie przy wykreślaniu hipoteki podczas sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem,
• jako potwierdzenie zdolności kredytowej przy ubieganiu się o pożyczkę przeznaczoną na spłatę istniejącego kredytu hipotecznego.

Promesa dla klientów indywidualnych ma znaczenie głównie w kontekście kredytów mieszkaniowych. W przypadku firm sytuacja wygląda nieco inaczej, ponieważ przedsiębiorstwa korzystające z programów unijnych lub kredytów technologicznych, mogą otrzymać specjalny rodzaj promesy, która potwierdza zdolność do sfinansowania projektu. Tego typu dokumenty mają zwykle dłuższy okres ważności, wynoszący od 6 do 9 miesięcy.

Wzór promesy kredytowej

Wzór promesy do kredytu może różnić się nieco w zależności od instytucji finansowej. Nie zmienia to faktu, że muszą się w nim znaleźć następujące elementy:

• pieczęć oddziału banku,
• dane banku,
• dane kredytobiorcy,
• warunki i koszty kredytu, który ma zostać udzielony,
• podstawa wystawienia promesy (np. w oparciu o wniosek),
• w przypadku zabezpieczenia, jego formę i warunki,
• miejscowość i data,
• okres ważności promesy,
• warunki unieważnienia promesy,
• podpisy banku i wnioskodawcy,

Należy zwrócić uwagę na część poświęconą podstawie udzielenia promesy oraz ewentualne okoliczności jej unieważnienia. Trzeba też upewnić się, że warunki zawarte w dokumencie pokrywają się z tymi dotyczącymi finansowania, o które wnioskujemy.

Co powinna zawierać treść promesy kredytowej dla kredytu hipotecznego?

Treść promesy kredytowej dla kredytu hipotecznego zawiera zobowiązanie banku do udzielenia finansowania na zakup konkretnej nieruchomości oraz określa kluczowe parametry przyszłego kredytu, m.in. kwotę, oprocentowanie, okres spłaty i wymagane zabezpieczenia. Wartość promesy w oczach sprzedawcy zależy jednak od tego, na jakiej podstawie została wydana.

Dokument można podzielić na dwa główne typy:

1. Promesa szacunkowa (skrócona) — wydawana na podstawie ogólnej zdolności kredytowej. Ma charakter informacyjny i pozwala określić, na jaką inwestycję możemy sobie pozwolić, ale nie stanowi gwarancji finansowania.
2. Promesa szczegółowa (całkowita) — sporządzana na podstawie dokumentacji konkretnej nieruchomości, obejmującej m.in. metraż, wartość oraz dane z księgi wieczystej. Taki dokument daje znacznie większą pewność uzyskania kredytu na wskazaną nieruchomość, o ile sytuacja finansowa kredytobiorcy nie ulegnie pogorszeniu.

Im bardziej szczegółowa promesa, tym większą wiarygodność zyskujemy w oczach sprzedawcy i tym łatwiej zabezpieczyć wybraną nieruchomość.

Dokumenty potrzebne do uzyskania promesy kredytowej

Aby uzyskać promesę kredytową do kredytu hipotecznego, należy dostarczyć do banku dokumenty potwierdzające zdolność kredytową oraz, w zależności od rodzaju promesy, informacje dotyczące nieruchomości. Zakres wymaganych dokumentów różni się w zależności od tego, czy wnioskujemy o promesę skróconą, czy o promesę całkowitą.

Promesa skrócona wydawana jest na podstawie ogólnej oceny sytuacji finansowej kredytobiorcy. Do jej uzyskania potrzebne będą przede wszystkim:

• wypełniony wniosek kredytowy,
• dokumenty potwierdzające wysokość i źródło dochodów, np. zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach,
• potwierdzenia wpływu wynagrodzenia z ostatnich 3 miesięcy,
• w przypadku pobierania zasiłku macierzyńskiego, rodzicielskiego lub chorobowego — zaświadczenie ZUS o wysokości wypłacanego świadczenia.

Promesa całkowita wymaga przedstawienia pełnego zestawu dokumentów potrzebnych w procesie kredytowym, w tym szczegółowej dokumentacji dotyczącej nieruchomości, m.in.:

• numeru księgi wieczystej,
• dokumentu określającego warunki transakcji (np. umowy przedwstępnej).

Jakie banki udzielają promesy kredytowej?

Poniżej przedstawiamy zestawienie banków, które udzielają promesy kredytowej oraz instytucji, które takiego dokumentu nie wydają:

Banki stosują różne podejścia do wydawania promes. Instytucje takie jak Santander Bank Polska, Bank Pekao czy ING oferują promesy szacunkowe, oparte wyłącznie na analizie sytuacji finansowej klienta. Z kolei promesa pełna, wydawana na podstawie dokumentów dotyczących konkretnej nieruchomości, ma znacznie większą moc wiążącą i daje sprzedawcy pewność, że kupujący spełnia wymagania kredytowe. Ocena zdolności kredytowej pozwala określić, o jaką kwotę kredytu możemy się ubiegać i na jakich warunkach, co stanowi ważną informację dla sprzedającego nieruchomość.

Czy promesa daje gwarancję udzielenia kredytu?

Promesa kredytowa nie stanowi gwarancji udzielenia kredytu. Dokument potwierdza jedynie aktualną zdolność kredytową i obowiązuje przez określony czas, ale nie wpływa na ostateczną decyzję banku. Jeśli w międzyczasie sytuacja finansowa wnioskodawcy ulegnie pogorszeniu, bank może odmówić finansowania mimo wcześniej wydanej promesy. To szczególnie ważne przy podpisywaniu umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości. W przypadku odrzucenia wniosku kredytowego możemy stracić wpłacony zadatek lub zaliczkę, dlatego warto zachować ostrożność i nie traktować promesy jako pewnego potwierdzenia przyznania kredytu. Warto również pamiętać, że promesa nie jest tym samym co poręczenie kredytu udzielane przez żyranta.

Promesa kredytowa a BIK

Wydanie promesy kredytowej jest jednym z etapów oceny zdolności kredytowej. Procedura w większości banków wygląda podobnie i rozpoczyna się od złożenia wniosku wraz z dokumentami finansowymi. Warto jednak robić to rozważnie, ponieważ każda odrzucona aplikacja jest odnotowywana w BIK, a kilka negatywnych decyzji może obniżyć szanse na uzyskanie kredytu w przyszłości.

Koszt wydania promesy bankowej

Wydanie promesy bankowej jest obecnie bezpłatne w przypadku klientów indywidualnych, ponieważ stanowi element standardowej procedury oceny zdolności kredytowej. Cyfryzacja procesów i szybki dostęp banków do danych o kliencie znacznie skróciły czas analizy, a tym samym obniżyły koszty związane z przygotowaniem dokumentu. Jeszcze kilka lat temu za promesę należało zapłacić od 50 do 300 zł. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku firm oraz większych inwestycji, zwłaszcza tych realizowanych z udziałem Funduszy Unijnych. W takich przypadkach promesa ma charakter bardziej złożony i potwierdza możliwość sfinansowania projektu, dlatego banki pobierają za nią opłatę. Przykładowo w PKO BP koszt wydania promesy dla przedsiębiorców wynosi 2000 zł.

W jakich sytuacjach promesa traci ważność?

Promesa kredytowa może stracić swoją ważność w kilku sytuacjach, zwłaszcza gdy zmienia się sytuacja finansowa lub prawna kredytobiorcy. Do najczęstszych powodów utraty ważności dokumentu należą:

• utrata pracy lub istotna zmiana formy zatrudnienia,
• pogorszenie sytuacji materialnej kredytobiorcy,
• zmiany w przepisach regulujących działalność banków,
• spadek scoringu BIK wynikający z nowych, negatywnych wpisów w bazach BIK, BIG lub KRD,
• odmowa udzielenia kredytu na konkretną nieruchomość po analizie jej dokumentacji.

Standardowa promesa kredytowa dla klientów indywidualnych obowiązuje zazwyczaj od 30 do 60 dni. W przypadku kredytów technologicznych, projektów unijnych lub specjalnych programów wsparcia banki mogą wydawać promesy o znacznie dłuższym okresie ważności, nawet od 6 do 9 miesięcy. Warto pamiętać, że promesa potwierdza jedynie aktualną zdolność kredytową. Jeśli w okresie jej obowiązywania sytuacja finansowa kredytobiorcy ulegnie znacznemu pogorszeniu, dokument traci moc, a szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej maleją. Sprawdź również, jak zabezpieczyć swój kredyt.