Marża kredytu - Sprawdź co to jest

Co to jest marża kredytu?

Marża kredytu to dodatkowa kwota, jaką bank lub inna instytucja finansowa nalicza jako swój zysk w ramach udzielanego kredytu. Do marży wlicza się przede wszystkim ryzyko kredytowe. To właśnie przez duże ryzyko ustalane są największe marże. Nie jest ono wysokie w przypadku kredytów hipotecznych - w razie problemów ze spłatą bank przejmuje na własność nieruchomość i w ten sposób zabezpiecza spłatę. Z tego powodu kredyty hipoteczne są relatywnie tanie. Jako marżę banki uznają opłaty za kredyt podawane w procentowym ujęciu rocznym, czyli odsetkach ustawowych. Nie wliczają się do niej prowizje od kredytu czy dodatkowe produkty bankowe.

Oprocentowanie kredytu a marża

Oprocentowanie kredytu składa się z dwóch głównych składników: stopy referencyjnej i marży, która jest zyskiem banku. Oprocentowanie to koszt kredytu w czasie. Podaje się je w ujęciu rocznym. Oprocentowanie w wysokości 3 proc. oznacza, że trzeba spłacić 3 proc. wartości kredytu rocznie. Wylicza się je przez dodanie marży do stopy oprocentowania WIBOR. WIBOR jest ustalany przez Radę Polityki Pieniężnej na podstawie informacji z banków o tym, na jaki procent są gotowe pożyczyć pieniądze innym bankom. Jest to koszt kreacji pieniądza. Na stopę WIBOR ma wpływ ma głównie stopa referencyjna NBP, czyli odsetki które proponuje Narodowy Bank Polski w zamian za kupowanie jego obligacji. Bankom nie opłaca się pożyczać na mniejszy procent, bo mogłyby w zamian kupić bezpieczne obligacje skarbowe i mieć większy zysk z pewnej inwestycji. Nie mogą też uzyskać tych pieniędzy taniej z NBP czy banków komercyjnych bo po takim właśnie procencie pożyczają je sobie nawzajem. Nie mogą też pożyczyć pieniędzy na mniejszy procent, nawet jeśli fizycznie je posiadają - byłoby to sprzeczne z celem inflacyjnym RPP i prowadziło do nadpodaży pieniądza. W 2019 roku wskaźnik ten wynosi w Polsce około 1,5 proc. Jest to najniższa wartość w historii i trzeba mieć na uwadze, że może kiedyś znacznie wzrosnąć, znacznie podwyższając raty kredytu. Aby tego uniknąć można zdecydować się na droższy, choć bezpieczniejszy kredyt z oprocentowaniem stałym. Stopę WIBOR dolicza się do marży kredytu (zysku banku) i tak oto powstaje oprocentowanie. Istnieje tu jednak pewien problem - prowizja banku, w tym dodatkowe produkty takie jak ubezpieczenie kredytu czy płatne konto nie wliczają się do oprocentowania. W tym celu powstał wskaźnik RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, która powinna uwzględniać także i je.

Jak jest liczona marża kredytu? Od czego zależy?

Marża kredytu wyliczana jest od całej jego kwoty i wchodzi w skład oprocentowania - jej procent ustalany jest w ujęciu rocznym. Sprawdźmy, jak obliczyć marżę kredytu hipotecznego, zakładając kwotę kredytu w wysokości 300 000 zł z RRSO na poziomie 3 proc. spłacanego przez 25 lat.. 1,5 proc. z oprocentowania to stawka WIBOR, czyli koszt kreacji pieniądza (bank może jednak korzystać z środków własnych, przez co wyłącznie tego wskaźnika z zysków jest uznaniowe), natomiast pozostałe 1,5 proc. to marża, czyli zysk banku. Całkowita kwota kredytu wynosi w tym przypadku 426 790 zł. Zysk banku wyniesie co najmniej 63 000 zł (126 tys. podzielone na pół). Nie jest to jednak aż takie proste. Od tego zysku trzeba odliczyć koszty obsługi klienta, ryzyko kredytowe (ktoś może nie spłacić kredytu, a zysk ze sprzedaży nieruchomości nie wyrówna w pełni strat) i inne koszty własne banku. To właśnie od tego, oprócz chęci zysku, zależy marża kredytu. Ciężko określić, ile takie koszty mogą wynosić w perspektywie 25 lat, na pewno jednak banki wychodzą na kredytach hipotecznych na swoje. Marżę kredytu można obniżyć głównie przez zmniejszenie ryzyka, jakie stanowimy dla banku. Jest kilka sposobów aby tego dokonać:

• Zwiększyć wskaźnik LTV (Loan To Value), czyli kwotę wkładu własnego.
• Poprawić swoją historię i zdolność kredytową.
• Nie kupować dodatkowych produktów bankowych - lub wręcz przeciwnie, kupować, jeśli bank w zamian obniży marżę.
• Zwiększyć kwotę kredytu. To paradoks, ale banki uważają zamożnych klientów za bezpieczniejszych i oferują im niższe marże.
• Aby obniżyć marżę można też negocjować z kilkoma bankami naraz, albo skorzystać z usług doradcy kredytowego.

Marża kredytu a prowizja

Oprócz marży naliczana jest prowizja, czyli wynagrodzenie banku za przeróżne operacje i usługi, takie jak przygotowanie wniosku, rozpatrzenie go, wycenę nieruchomości czy ubezpieczenie kredytu. Banki często stosują pojęcie prowizji i marży niemal wymiennie - można dostać kredyt bez prowizji, ale za to z większą marżą. Wzięcie kredytu z większą marżą czy z większą prowizję to akurat kwestia, którą przy wyborze kredytu hipotecznego należy uważnie rozpatrzyć. Otóż prowizję można zapłacić z góry albo wliczyć ją do całkowitej kwoty kredytu. Ta druga opcja jest zdecydowanie mniej opłacalna. Weźmy na przykład prowizję w wysokości 2 proc. od kwoty kredytu na 300 tys. złotych, czyli 6 tys. złotych., która podniesie całkowitą kwotę kredytu do 306 tys przy oprocentowaniu stałym 3 proc. na 30 lat. Rata kredytu wyniesie wtedy 1 290,11 zł, w porównaniu do 1 265,81 zł przy zapłacie z góry. To różnica jedynie 24,30 zł miesięcznie, ale przez 30 lat wyniesie ona już 9 107 zł. Przy zapłacie z góry można więc zaoszczędzić przy tym kredycie ponad 3 tysiące złotych. Przy wyższych prowizjach i odsetkach ta różnica będzie stale rosła - zdarzają się przecież prowizje nawet na kilkanaście tysięcy złotych.

Koszty kredytu hipotecznego

Do kosztów kredytu hipotecznego można zaliczyć m.in.:

• Ubezpieczenie - polisa na życie kredytobiorcy, ubezpieczenie nieruchomości czy od utraty pracy.
• Ubezpieczenie pomostowe - ubezpieczenie płacone w okresie, kiedy kredyt nie jest wpisany jeszcze do księgi wieczystej.
• Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego - dla osób, które pożyczają na więcej, niż 80 proc. wartości nieruchomości.
• Opłata przygotowawcza.
• Opłata za karencję w spłacie kredytu lub wakacje kredytowe.
• Dodatkowe produkty bankowe, takie jak karta kredytowa czy konto w danym banku.

Pisaliśmy już o marży, prowizji i koszcie pożyczania pieniędzy, czyli stopie WIBOR. To jednak nie wszystkie koszty kredytu hipotecznego. Część z nich jest ukryta i nie wchodzi w skład oprocentowania nominalnego. Muszą być one, albo przynajmniej powinny być za to uwzględnione we wskaźniku RRSO, czyli Rzeczywistej Rocznej Stopie Oprocentowania. Jeśli bank, choć powinien to zrobić sam, nie wliczy tych dodatkowych kosztów do całkowitej kwoty spłaty kredytu możemy to zrobić sami. Dzięki temu porównanie oferty banków będzie bardziej miarodajne.