Najważniejsze informacje o kredycie hipotecznym
- Kredyt hipoteczny można przeznaczyć na cel lub cele określone w umowie kredytowej.
- Do otrzymania kredytu potrzebny jest wkład własny na poziomie 10-20%.
- Kredyt hipoteczny można otrzymać na kwotę nawet kilku milionów złotych.
- Maksymalna wysokość kredytu zależy od zdolności kredytowej wnioskodawcy oraz wartości zabezpieczenia hipotecznego.
- Spłatę kredytu hipotecznego można rozłożyć na nawet 35 lat.
- Kredyt hipoteczny można otrzymać w dwie lub więcej osób.
- Banki oferują kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym oraz zmiennym.
- Umowa kredytu hipotecznego nakłada obowiązek ubezpieczenia nieruchomości, przez cały okres kredytowania.
Kredyt hipoteczny - co to jest?
Kredyt hipoteczny to kredyt udzielany przez banki na cele mieszkaniowe: zakup mieszkania, domu, remont, przebudowę lub budowę nieruchomości. Zazwyczaj jest to kredyt na wysoką kwotę, która jest spłacany przez bardzo długi okres kredytowania, a jego spłata jest zabezpieczona hipoteką na nieruchomości.
Oferta kredytów hipotecznych jest dostępna dla każdej osoby, która wykazuje odpowiednio wysoką zdolność kredytową. Każdy bank stawia nieco inne wymagania, każdy przedstawia nieco inną ofertę, proponując lepsze lub gorsze warunki kredytowania. Warto wiedzieć! W każdym przypadku kredyt hipoteczny to oddzielna, indywidualna sytuacja, która wymaga dokładnej analizy i przedstawienia gwarancji w postaci szczegółowej dokumentacji, ubezpieczeń od zdarzeń losowy i zabezpieczenia spłaty na długie lata.
Kwota kredytu hipotecznego
Kredyt hipoteczny można uzyskać na kwotę od kilkunastu tysięcy do nawet kilku milionów złotych. Kwota kredytu hipotecznego jest ustalana odpowiednio do wartości kupowanej lub budowanej nieruchomości + dodatkowych potrzeb klienta np. w celu wykończenia mieszkania czy zakupu i montażu wyposażenia. Co więcej, kwota kredytu musi być zabezpieczona nieruchomością odpowiadającą jego wartości!
Maksymalna kwota dostępnego dla klienta kredytu mieszkaniowego jest wynikiem analizy zdolności kredytowej. Na tę ocenę ma wpływ wiele czynników, a ostateczny wynik oceny zadecyduje o możliwości otrzymania potrzebnej kwoty.
Czas spłaty kredytu hipotecznego
Wysoka kwota kredytu byłaby praktycznie niemożliwa do spłaty, gdyby nie długi okres kredytowania. Mówimy tu o czasie do nawet 35 lat! Oczywiście możliwe jest rozłożenie spłaty kredytu na krótszy okres, jednak wymaga to znacznie wyższych dochodów i stabilnej sytuacji finansowej.
Kto może wziąć kredyt hipoteczny?
Wniosek o kredyt hipoteczny może złożyć każda osoba pełnoletnia, posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych i aktualny dowód tożsamości.
Aby otrzymać pozytywną decyzję kredytową wymagania są nieco bardziej rozbudowane. Kredyt hipoteczny może otrzymać osoba, para (partnerzy i małżeństwa) a nawet grupa osób, pod warunkiem:
- odpowiedniej zdolność kredytowej,
- posiadania wkładu własnego,
- prawidłowego złożenia wniosku wraz ze wszystkimi wymaganymi dokumentami.
Przedstawione powyżej wymagania są bardzo ogólne. Aby lepiej zrozumieć co dokładnie jest potrzebne do otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej przedstawiamy listę warunków stawianych przez banki.
Co jest potrzebne do otrzymania kredytu na mieszkanie?
Do uzyskania kredytu hipotecznego potrzebne są:
- stały i regularny dochód,
- zatrudnienie na podstawie umowy o pracę, umowy cywilnoprawnej lub w przypadku działalności gospodarczej szczegółową dokumentacja przychodów,
- środki własne na pokrycie kosztów wkładu własnego,
- odpowiedni wiek gwarantujący stabilną spłatę rat kredytu,
- pozytywna historia kredytowa = pozytywny scoring BIK.
Zdolność kredytowa do otrzymania kredytu hipotecznego
Aby otrzymać kredyt hipoteczny konieczne jest wykazanie odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej, co można tłumaczyć jako możliwości spłaty wnioskowanego kredytu lub wypłacalność kredytobiorcy. W celu poddania się analizie klient wypełnia rozbudowany formularz wniosku, w którym zawiera wszystkie niezbędne informacje do przeprowadzenia wstępnej oceny. Ta zostanie poszerzona w ramach dodatkowych weryfikacji dokumentów oraz baz informacji. Warto wiedzieć! Ekspert kredytowy dokonując analizy zdolności kredytowej bierze pod uwagę wiele różnych czynników. Należy tu wspomnieć: dochód, formę zatrudnienia, stabilność finansową (wykonywany zawód, staż pracy), wykształcenie, liczbę osób na utrzymaniu, stan cywilny, fakt posiadania dzieci, wiek wnioskodawcy, liczbę kredytobiorców, aktualną wysokość zobowiązań oraz wiele więcej. Każda informacja ma inną wagę - wpływa mocniej lub słabiej na ostateczną decyzję banku.
Wkład własny - ile musisz go mieć?
Kolejną ważną kwestią przy kredycie hipotecznym jest wkład własny. Minimum w większości banków stanowi 10% kredytowanej kwoty. Im wyższy wkład własny, tym lepsze warunki kredytowania można uzyskać. Z drugiej strony, niski wkład własny (szczególnie minimalny) może wymagać dodatkowego zabezpieczenia w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu.
Dokumenty potrzebne przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny
Listę dokumentów potrzebnych do otrzymania kredytu hipotecznego dzielimy na dwie podstawowe grupy: potwierdzające sytuację finansową oraz dotyczące nieruchomości. Każdy wniosek stanowi indywidualny przypadek - zakres i wymagane dokumenty są ustalane na podstawie formularza wypełnionego przez klienta, przyjętego przez bank. Warto wiedzieć! Dokładną listę dokumentów przedstawi Ci ekspert kredytowy, który przyjmie Twój wniosek do analizy.
Dokumenty potwierdzające sytuację finansową
Bank z pewnością będzie wymagał dokumentu potwierdzającego źródło dochodu. W zależności od formy zatrudnienia należy złożyć różne zaświadczenia, umowy oraz inne dokumenty.
Dla osób zatrudnionych na umowę o pracę lub umowę cywilnoprawną - umowa zlecenie, umowa o dzieło:
- zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach,
- umowa zatrudnienia,
- wyciąg z rachunku bankowego za wskazany okres (najczęściej 12 miesięcy),
- deklaracja PIT-37.
W przypadku przedsiębiorców są to najczęściej:
- zaświadczenie o nadaniu numeru NIP i REGON,
- zaświadczenie o wpisie do ewidencji gospodarczej,
- deklaracja PIT-36 za ostatni rok,
- zaświadczenie o wpłatach i braku zalegania z ZUS i US,
- wydruk z księgi przychodów i rozchodów.
Dodatkowo, obie wspomniane grupy, mogą zostać poproszone o informacje dotyczące aktualnie spłacanych zobowiązań. Są to na przykład:
- zaświadczenia o obsłudze kredytów oraz ich spłacie
- umowy kredytowe.
Warto wiedzieć! Banki nie zawsze będą potrzebowały dokumentów dotyczących innych kredytów i pożyczek, gdyż praktycznie wszystkie informacje na temat historii kredytowej znajdą w raporcie BIK. Zaświadczenie może być konieczne, jeśli chcemy wykazać spłatę długów np. przed pojawieniem się takiej informacji w bazach danych.
Dokumenty dotyczące nieruchomości
Równie ważne jest przedstawienie dokumentów potrzebnych do wyceny mieszkania lub potwierdzenia jego wartości oraz do ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego na nieruchomości.
Dokumenty dotyczące nieruchomości to między innymi:
- kosztorys budowy nieruchomość,
- plan mieszkania z dokładnym określeniem parametrów mieszkalnych: wielkość, dokładny adres itp.,
- umowa przedwstępna zakupu,
- dokument potwierdzający wniesienie wkładu własnego.
Warto wiedzieć! Dokumenty ws. nieruchomości nie muszą być wymagane przy składaniu wniosku. Szczegółowe dokumenty można złożyć np. po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej. Twój ekspert kredytowy z pewnością poinformuje Cię do kiedy trzeba to zrobić!
Jak wziąć kredyt hipoteczny?
Proces zaciągania kredytu hipotecznego składa się wielu etapów, które mogą się wydawać skomplikowane. Jednakże, każdy bank zapewnia wsparcie eksperta przy wypełnianiu kolejnych procedur, dzięki czemu uzyskanie kredytu wcale nie musi być takie trudne!
Ekspert kredytowy banku dokładnie wskaże i wytłumaczy, co dokładnie trzeba zrobić w na poszczególnych etapach wnioskowania i w jaki sposób to zrobić. Ubieganie się o kredyt przebiega w następującym schemacie.
- Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny. Formularz można wypełnić online lub w placówce stacjonarnej z pomocą eksperta.
- Zebranie i dostarczenie dokumentów finansowych oraz dotyczących nieruchomości niezbędnych do złożenia wniosku.
- Analiza wniosku. Bank ocenia zdolność kredytową wnioskodawcy i składa propozycję kredytu.
- Propozycja umowy i ustalenie warunków kredytowania.
- Podpisanie umowy kredytu i potwierdzenie zabezpieczenia spłaty przez wpis hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości.
- Wypłata kredytu zgodnie z warunkami umowy.
Złożenie wniosku w banku warto poprzedzić analizą rynku kredytowego oraz sprawdzeniu ofert kredytów hipotecznych w najpopularniejszych bankach. W zdobywaniu wiedzy o ofertach przydatne są porównywarki kredytów, które pozwalają w łatwy i wygodny sposób poznać różne propozycję w jednym miejscu.
Jak wybrać najlepszą ofertę kredytu hipotecznego?
Pierwszy krok jaki należy podjąć jeszcze przed złożeniem wniosku w banku to ocena swoich możliwość finansowych oraz sytuacji na rynkach: kredytowym oraz mieszkaniowym. Lepiej jest w pierwszej kolejności rzetelnie ocenić swoją sytuację finansową i sprawdzić jakie masz szanse na pozytywną decyzję kredytową, niż składać wnioski w wielu bankach, licząc na pozytywne rozpatrzenie wniosku. Warto wiedzieć! Złożenie zbyt wielu zapytań o kredyt może negatywnie wpłynąć na Twój scoring BIK.
Wstępną ocenę swoich możliwości można przeprowadzić sprawdzając:
- ile kosztują mieszkania,
- ile kosztuje kredyt hipoteczny i jakie warunki proponują banki,
- jaką posiadamy zdolność kredytową.
Ocena zdolności kredytowej przed wnioskiem o kredyt hipoteczny
Ocenę własnych możliwości łatwo można przeprowadzić z pomocą kalkulatora zdolności kredytowej. Taki prosty kalkulator bez problemu znajdziesz w Internecie na stronach banków czy w serwisach finansowych. Przedstawiony wynik będzie oczywiście pewnym przybliżeniem, jednak jest wystarczająca w ramach wstępnego rozeznania - decyzję Swoją wiedzę warto poszerzyć o informacje na temat rządowych programów wsparcia kredytobiorców, gdyż te mogą znacznie obniżyć koszt uzyskania kredytu.
Koszty kredytu hipotecznego
Przechodzimy do jednego z najważniejszych aspektów kredytu hipotecznego - jego kosztów. Na koszty kredytu hipotecznego składają się:
- prowizja za udzielenie kredytu,
- odsetki od kapitału naliczane zgodnie z ustalonym oprocentowaniem,
- opłaty za ubezpieczenie spłaty kredytu,
- koszty dodatkowe np. wycena mieszkania, opłata u notariusz itp.
Poniżej sprawdzisz, co dokładnie zawierają poszczególne opłaty i od czego zależy ich wysokość. Sprawdź!
Prowizja kredytu hipotecznego
Pozaodsetkowy (nieoprocentowany) koszt kredytu hipotecznego, wynoszący od 0% do nawet 15-20% od kwoty udzielonego kredytu, na który składają się opłaty za:
- analizę wniosku,
- przygotowanie umowy,
- udzielenie kredytu,
- poniesione ryzyko,
- oraz inne koszty spowodowane obsługą kredytu.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego
Na oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce składają się marża banku i stawki bazowej WIBOR! Oprocentowanie kredytu może być okresowo stałe lub zmienne zależnie od stóp procentowych. Czym charakteryzują się te rozwiązania?
- Oprocentowanie okresowo stałe - kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem zapewnia gwarancję stabilnej stopy procentowej okres do 5 lub 7 lat. Zapewnia to stabilną ratę, której wysokość nie ulegnie gwałtownym zmianom w przeciągu kilku lat. Po upływie wyznaczonego czasu, bank zaproponuje przejście oprocentowanie zmienne lub wydłużenie okresu stałego oprocentowania na kolejny okres, według obowiązujących stóp procentowych.
- Oprocentowanie zmienne - koszty kredytu hipotecznego ze zmiennym oprocentowaniem są mocno uzależnione od sytuacji na rynku gospodarczym, zmiany stóp procentowych mogą powodować podwyższenie kwoty odsetek, ale również ich zmniejszenie. Rata kredytu może zmieniać w różnych odstępach czasowych, zależnie od zastosowane wskaźnika najczęściej wykorzystywanymi WIBOR 3M - zmiana oprocentowania następuje co 3 miesiące lub WIBOR 6M - zmiana co 6 miesięcy.
Warto wiedzieć! Obecnie rząd szuka rozwiązania, które miałoby zastąpić wskaźnik WIBOR, za pośrednictwem którego NBP reguluje rynek kredytowy, a w efekcie wysokość kosztów kredytowania. Proponowany zamiennik WIRON ma zostać wprowadzony w 2023 roku.
Ubezpieczenie kredytu hipotecznego
Ubezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego jest obowiązkowe w praktycznie każdym przypadku, a jeśli nawet nie to i tak warto z niego skorzystać. Banki oferują różne pakiety ubezpieczeń na życie i zdrowie, które zapewniają pomoc, wsparcie oraz również umorzenie części lub całości kredytu. Koszt ubezpieczenia do kredytu najczęściej jest wliczany do raty kredytu, jako pozaodstekowy koszt kredytowy.
Pakiety ubezpieczeń do kredytu hipotecznego zazwyczaj obejmują:
- ubezpieczenie na wypadek choroby,
- ubezpieczenie na wypadek w pracy,
- ubezpieczenie na wypadek niezdolność do wykonywania zawodu,
- ubezpieczenie na wypadek śmierci.
Promocje kredytów hipotecznych - jakich ofert szukać?
Banki, które chcą wyróżnić się ze swoją ofertą na rynku często przygotowują promocje działające na zasadach cross-selling - skorzystaj z produktów dodatkowych banku: ubezpieczenia, karty kredytowej lub konta osobistego, a bank obniży koszty kredytu.
Najczęściej można się spotkać z ofertami:
- kredytu hipotecznego bez prowizji lub prowizją 0%,
- obniżenie marży i gwarancja niskiego oprocentowania przez ustalony okres czasu.
Aby skorzystać z promocji wystarczy wypełnić odpowiedni formularz promocji i zarejestrować udział w ofercie specjalnej. Następnie należy spełnić wszystkie warunki wskazane przez bank np. założyć konto osobiste i skorzystać z oferty dodatkowego ubezpieczenia.
Programy mieszkaniowe w Polsce
W ramach wspominania o promocji kredytów hipotecznych należy przywołać rządowe programy wsparcia kredytobiorców. Programy te mają w różny sposób wspierać nowych i aktualnych kredytobiorców oraz tych mających problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Zależnie od programu pomoc może zapewniać:
- czasowe zawieszenia spłaty rat np. rządowe wakacje kredytowe,
- kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego np. Mieszkanie dla młodych czy Mieszkanie bez wkładu własnego, czyli rodzinny kredyt mieszkaniowy,
- stabilne warunki kredytu hipotecznego na długi okres czasu np. nowych program Bezpieczny kredyt 2% z gwarancją dopłaty państwa do raty kredytobiorcy przez 10 lat.
Zachęcamy do dokładnego sprawdzenia aktualnie dostępnych programów mieszkaniowych. Informacje o obowiązujących programach znajdziesz na oficjalnych stronach Rządu Rzeczypospolitej Polskiej (gov.pl).
Spłata kredytu - jak to zrobić?
Spłata kredytu hipotecznego to praktycznie zawsze zobowiązanie na lata. Najlepszym sposobem utrzymania regularności i terminowości w spłacaniu rat jest zlecenie stałej dyspozycji przelewu na konto wyznaczone przez bank. Oczywiście można realizować przelewy dowolną metodą robiąc to samodzielnie. Warto wiedzieć! Pamiętaj, że rata kredytu hipotecznego może ulegać zmianom. Zalecamy!
- Sprawdzaj harmonogram spłaty - bank z pewnością dostarczy Ci nowy dokument w przypadku zmian.
- Zadbaj by w dniu płatności raty na koncie była odpowiednia kwota - najlepiej zlecić przelew kilka dni przed terminem wymagalności.
Czas spłaty kredytu hipotecznego można skrócić lub wydłużyć podejmując odpowiednie działania:
- nadpłata rat kredytu - spłacając kilka rat na raz można, skrócić czas kredytowania co spowoduje zmniejszenie kosztów; nadpłata wiąże się z przeliczeniem kwoty do spłaty i propozycją nowego harmonogramu;
- wakacje kredytowe - odroczenie spłaty kredytu w ramach rządowego wsparcia dla kredytobiorców umożliwia przesunięcie terminu płatności nawet 4 rat w ciągu roku; okres kredytowy spowoduje wydłużenie okresu spłaty bez zmiany kosztów.
Czy warto i kiedy należy korzystać z kredytu hipotecznego?
Kredyt hipoteczny to dla wielu Polaków konieczność - jedynie nieliczni mogą pozwolić sobie na zakup mieszkania lub budowę domu czy innego lokum bez pomocy finansowania banku. Zakup mieszkania na kredyt w każdym przypadku jest kwestią osobistych decyzji popartych odpowiednią wiedzą oraz pomocą eksperta.
Trudno jest jednoznacznie wskazać sytuację, w której nie warto brać kredytu. Wymaga to oceny własnych możliwości i analizy sytuacji na rynkach kredytowym oraz mieszkaniowym. Decyzję o podjęciu kredytu i zakupie nieruchomości należy podejmować z pełną świadomością na temat możliwych zmian w życiu prywatnym oraz dynamicznej sytuacji gospodarczej w Polsce i na świecie.
Kredyt hipoteczny to zawsze ryzyko, które jednym może się opłacić a innym spowodować problemy finansowe. Odpowiednie przygotowanie i korzystanie z odpowiednich zabezpieczeń, może znacznie zmniejszyć wspomniane ryzyko, mające na celu uzyskanie określonej własności.