Wskaźnik LTV — co to takiego?
Wskaźnik LTV to proporcja kwoty kredytu do wartości nieruchomości kupowanej za te środki. Im wyższy jest LTV, tym mniej opłacalny jest zakup nieruchomości względem kosztu kredytu. Nazwa “LTV” jest skrótem do angielskiego określenia “loan to value”, które po polsku oznacza “pożyczka względem wartości” lub dosłownie “pożyczkę do wartości”, odnosząc się do stosunku tych zmiennych.
W Polsce, idea wskaźnika LTV została wprowadzona przez Komisję Nadzoru Finansowego w Rekomendacji S. Definiuje ona LTV jako “stosunek ekspozycji kredytowej do wartości nieruchomości”. Wedle Rekomendacji S banki powinny udzielać kredyty o wartości LTV nieprzekraczającej 90%. Dzięki temu nieruchomość zabezpiecza kredyt w przypadku niewypłacalności klienta.
Co wpływa na poziom wskaźnika LTV?
Na poziom wskaźnika LTV wpływa kwota kredytu oraz wartość nieruchomości. Im bardziej pożądana jest nieruchomość na rynku, tym wyższy kredyt konieczny jest na jej zakup. Tymczasem, wpłata własna zmniejsza ilość środków, jaką musimy pożyczyć celem zakupu nieruchomości, tym samym zmniejszając wartość procentową wskaźnika LTV.
Jak wskaźnik LTV wpływa na koszt kredytu hipoteczny?
Konieczność zachowania wskaźnika LTV na poziomie nieprzekraczającym 90% sprawia, że bank jest zobowiązania do pobrania wkładu własnego od kredytobiorcy. Kredytodawcy mogą zaoferować dofinansowanie tylko do 90% wartości mieszkania, w efekcie czego kredytobiorca pozostałe 10% musi pokryć samodzielnie.
Rekomendacja S wyszczególnia również dodatkowe obowiązki dla kredytów hipotecznych o wysokim wskaźniku LTV. Klient może pożyczyć pieniądze ze wskaźnikiem LTV do 80% bez żadnych dodatkowych zobowiązań. Aby pożyczyć większą kwotę — do 90% wartości nieruchomości — należy zagwarantować jej ubezpieczenie. Klient może zdecydować się również na zabezpieczenie kredytu blokadą środków na rachunku bankowym lub zastawem w dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa, lub Narodowego Banku Polskiego.
Jak wskaźnik LTV wpływa na wysokość wkładu własnego przy kredycie hipotecznym?
Wskaźnik LTV określa minimalną kwotę wkładu własnego. Aby utrzymać LTV na określonym przez bank poziomie 80 lub 90%, klient musi wpłacić pozostałą kwotę zakupu samodzielnie. Z tego powodu wkład własny wynosi od 10 do 20% w większości banków.
To powiedziawszy, banki nie ograniczają źródeł środków na wkład własny. Z tego powodu niektórzy kredytobiorcy zaciągają dodatkowy kredyt lub pożyczkę, aby go opłacić. Działanie to obniża jednak zdolność kredytową, więc nie zawsze stanowi rozsądne rozwiązanie.
Wskaźnik LTV a monitorowanie wartości nieruchomości
Banki monitorują zmiany LTV w okresie trwania umowy kredytowej. Jeżeli przekroczy on wartości wskazane w rekomendacji S, bank może powołać się na wysokość wskaźnika jako podstawę do zmiany warunków umowy. Taka sytuacja może mieć miejsce, jeśli spadnie wartość nieruchomości. W wyniku zawyżonego wskaźnika LTV, bank może domagać się dodatkowego zabezpieczenia kredytu, lub renegocjować warunki umowy.
Jak obliczany jest wskaźnik LTV kredytu na nieruchomość w trakcie budowy?
Wskaźnik LTV zawsze wyliczany jest od wartości kredytu. Również w przypadku kredytu hipotecznego na budowę mieszkania, jego wysokość będzie zależała od kwoty kredytu względem wysokości wkładu własnego. Różnica polega na elementach zakupu. Wkład własny w kredycie hipotecznym jest częścią zapłaty za kupowane mieszkanie. W przypadku budowy, nieruchomości nie kupujemy, dlatego wkład własny stanowią wydatki związane z jej konstrukcją.
Jako wkład własny kredytobiorcy budującego dom zaliczamy:
- Wartość zakupionej działki budowlanej.
- Koszta poniesione na uzbrojenie działki.
- Koszta za wykonanie fundamentów.
- Koszta doprowadzenia przyłączy do mieszkania.
- Inne koszta poniesione w ramach przygotowań do budowy.
Aby wliczyć poniesione koszta do swojego wkładu własnego, należy skrupulatnie dokumentować wszelkie wydatki i zachować ich faktury. Co ważne, jako wkład własny nie mogą posłużyć wydatki na materiały budowlane, z wyjątkiem takich, które zostały już wykorzystane w budowie.
Jak obliczyć wartość wskaźnika LTV?
Wysokość LTV możesz obliczyć za pomocą następującego wzoru:
Jest to więc stosunek kredytu do wartości nieruchomości wyrażany w procentach. Jeżeli pożyczymy 225 000 zł na zakup mieszkania wartego 300 000 zł, LTV wyniesie 75%, czyli 3/4 ceny nieruchomości.
Jaka jest maksymalna wartość wskaźnika LTV?
Maksymalna wartość wskaźnika LTV wynosi obecnie 90%. Jest ona ustalana przez Komisję Nadzoru Finansowego. KNF regularnie podnosił tę wartość na przeciągu lat od wprowadzenia wskaźnika. Możliwe więc, że ponownie się ona zmieni w przyszłości.
Podsumowanie
Wskaźnik LTV określa wysokość pożyczanej przez nas kwoty w porównaniu z kosztem zakupu lub budowy mieszkania. Jest to mechanizm mający chronić banki przed feralnymi inwestycjami, na wypadek niewypłacalności klientów. Decydując się na kredyt hipoteczny, należy być gotowym na spłatę wkładu własnego, aby osiągnąć wymaganą wysokość wskaźnika LTV. Powinniśmy brać również pod uwagę, że jeżeli spadnie wartość nieruchomości, a LTV wzrośnie, bank może ubiegać się o zmianę warunków naszego zobowiązania.
Komentarze