Sprzedaż mieszkania z kredytem - jak to zrobić krok po kroku?

Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką?

Tak, można sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką. Pożyczka hipoteczna czy kredyt hipoteczny nie odbierają nam prawa decydowania do posiadanej nieruchomości, a zgoda banku na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest łatwa do uzyskania. Nie zmienia to jednak faktu, że ustanowienie zabezpieczenia kredytu na naszym domu może nieco utrudnić jego sprzedaż.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem krok po kroku

Aby sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym:

1. Opublikuj ogłoszenie sprzedaży nieruchomości - znalezienie osoby chętnej na kupno domu z hipoteką to pierwszy i najważniejszy element sprzedaży. Ogłoszenie możemy zamieścić w internecie samodzielnie lub skorzystać z pomocy biura nieruchomości.
2. Poinformuj bank, który udzielił kredytu o chęci sprzedaży nieruchomości - na nasz wniosek bank wystawia zaświadczenie o wysokości kwoty, której wpłata rozwiąże hipotekę. Dokument powinien zawierać:
• pozostałą do spłaty kwota zadłużenia wraz z odsetkami i innymi opłatami,
• dane kredytobiorcy,
• datę udzielenia kredytu i termin spłaty wierzytelności,
• numer rachunku osoby sprzedającej nieruchomość,
• deklarację wydania przez bank dokumentów pozwalających na zwolnienie zabezpieczenia.
3. Ustal możliwość wcześniejszej spłaty kredytu i wysokość prowizji, jaka się z tym wiąże. Pamiętajmy, że pieniądze ze sprzedaży domu zostaną przeznaczone w pierwszej kolejności na spłatę kredytu, dlatego prowizja jest tak istotna. Banki zazwyczaj bez problemu zgadzają się na wcześniejszą spłatę i wydają tzw. promesę. Promesa kredytowa stanowi swego rodzaju obietnicę banku, że wcześniejsza spłata zobowiązania skutkować będzie wykreśleniem hipoteki z księgi wieczystej.
4. Sporządź umowę przedwstępną - promesa jest ważna przez 30 dni. W tym czasie powinna zostać zawarta umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania z hipoteką. Stanowi ona zabezpieczenie, że transakcja dojdzie do skutku i umożliwia tym samym wzięcie przez nabywcę nieruchomości kredytu, jeśli jest to konieczne. Spisanie dokumentu nie wymaga obecności notariusza. Umowa powinna zawierać datę, dane stron transakcji, ustaloną cenę nieruchomości oraz ewentualną kwotę zaliczki i zadatku.
5. Spisz umowę sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego - umowa określa warunki sprzedaży oraz zapis, że środki wpłacone przez kupującego podzielone zostaną na dwie transze: jedna zostanie przelana na rachunek banku w celu spłaty hipoteki, a druga trafi na rachunek właściciela nieruchomości. Koszt sporządzenia aktu notarialnego przy zakupie nieruchomości (tzw. taksa notarialna) zależy od wartości nieruchomości. Opłata powinna być dzielona równo między stronami transakcji, jednak nie jest to nakaz.
6. Zgłoś w banku dyspozycję całkowitej spłaty zadłużenia - umożliwi to rozliczenie przez bank kredytu, od razu po przelaniu środków na spłatę.
7. Złóż wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej w sądzie rejonowym - od razu po sprzedaży nieruchomości powinniśmy udać się do banku po zaświadczenie o spłacie kredytu i zgodę banku na wykreślenie hipoteki (wniosek złożyć może także nabywca nieruchomości). Czas usunięcia wpisu zależy od czasu działania danego sądu wieczystoksięgowego. Może to zająć od kilku dni do kilku miesięcy.

Wykreślenie hipoteki umownej z księgi wieczystej stanowi ostatni etap sprzedaży nieruchomości.

Po jakim czasie można sprzedać mieszkanie z hipoteką?

Mieszkanie z hipoteką można sprzedać w dowolnym miemencie, jako właściciele nieruchomości, nie zawsze jednak będzie to rozwiązanie opłacalne. Sprzedaż mieszkania to stosunkowo prosty proces. Niestety, jeśli zakup lub budowę swojego domu postanowiliśmy sfinansować wykorzystując do tego kredyt hipoteczny, zbycie nieruchomości może okazać się nieco trudniejszym zadaniem.  Zobacz kto musi spłacać długi po rozwodzie. Sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT). Jego wysokość stanowi 19 proc. od dochodu jaki uzyskaliśmy ze zbycia nieruchomości. Podatku można uniknąć, jeśli sprzedaż mieszkania z hipoteką ma na celu:

• kupno nowego domu, mieszkania lub gruntu pod budowę,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• sfinansowanie adaptacji lub remontu własnego domu,
• spłatę zaciągniętego wcześniej kredytu na cele mieszkaniowe.

Z ulgi skorzystać można w terminie maksymalnie 3 lat od końca roku, w którym doszło do sprzedaży. W ciągu tego czasu konieczne jest podpisanie ostatecznej umowy zakupu, przenoszącej prawo własności nowej nieruchomości na nas. Podpisanie umowy przedwstępnej lub deweloperskiej nie będzie w tym wypadku wystarczające.

Jak wygląda spłata kredytu hipotecznego przy sprzedaży mieszkania?

Jeśli rozważamy sprzedaż domu z kredytem, mamy kilka możliwości spłaty zadłużenia. Jedną z nich jest regularna nadpłata kredytu hipotecznego. Nadpłacając 90 proc. wysokości zobowiązania możemy pozbyć się zadłużenia szybciej i bez narażania się na koszty, jakie niesie wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego w całości. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym, prowizja od wcześniejszej spłaty kredytu może być naliczana przez okres 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny. Istnieją jednak banki, które z pobierania takiej prowizji zrezygnowały. Są to m.in.: Bank Millennium, ING Bank Śląski, Credit Agricole, PKO Bank Polski i Bank Pocztowy. Poznaj poradnik co się dzieje z kredytem po rozwodzie i kto spłaca zobowiązania wobec banku. Jeśli nie posiadamy środków na uregulowanie długu i zdecydujemy się na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką, to spłata kredytu hipotecznego następuje w momencie zbycia mieszkania. Nabywca nieruchomości ma trzy wyjścia. Może on:

1. przejąć kredyt hipoteczny razem z nieruchomością - zazwyczaj wiąże się to ze znacznym obniżeniem ceny sprzedaży,
2. przelać całą ustaloną kwotę na konto sprzedającego, którego zadaniem będzie spłacenie hipoteki,
3. przelać część środków na spłatę kredytu, a część na konto właściciela nieruchomości (to dlatego jeszcze przed podpisaniem umowy kupujący musi zostać poinformowany o pozostałej do spłaty wysokości hipoteki).

Co się stanie, jeśli nabywca nie dopilnuje formalności związanych z hipoteką? Zgodnie z treścią art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, bank udzielający kredytu hipotecznego może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości nawet wtedy, gdy nastąpiła zmiana jej właściciela. Co więcej wierzytelność wierzyciela hipotecznego ma pierwszeństwo przed wierzytelnościami wierzycieli osobistych właściciela nieruchomości. Oznacza to, że w przypadku gdy egzekucja wierzytelności z majątku kredytobiorcy nie będzie możliwa, bank może zażądać spłaty od nowego właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką.

Co to jest przeniesienie hipoteki? Czyli alternatywa dla sprzedaży mieszkania z kredytem

Przeniesienie hipoteki, znane również jako przekazanie hipoteki lub przekształcenie hipoteki, to proces, w którym kredytobiorca (osoba, która ma kredyt hipoteczny) przenosi swoją istniejącą hipotekę na inną nieruchomość. Oznacza to, że kredytobiorca, który miał wcześniej kredyt hipoteczny na jedną nieruchomość, chce teraz użyć tego samego kredytu do zakupu innej nieruchomości.

Niemal wszystkie dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania generować będą dodatkowe koszty. Zacznijmy od formalności po stronie banku. Oświadczenie o zwolnieniu zabezpieczenia (dokument, który stanowi podstawę do złożenia wniosku do sądu o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej) kosztuje około 50 zł. Promesa od banku (ważna tylko 30 dni) wymaga opłaty od 100 do nawet kilkuset złotych, a prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu nie sięgnąć może 3 proc. spłacanej kwoty. Główne koszty generuje jednak sama umowa sprzedaży mieszkania. Taksa notarialna (czyli wynagrodzenie dla notariusza za sporządzenie umowy kupna-sprzedaży) to koszt od 100 to nawet 10 000 zł. Odpis aktu notarialnego sporządzony przez notariusza kosztować będzie od 6 do 20 zł za każdą stronę umowy. Za sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat obowiązuje podatek dochodowy 19 proc., a opłata za wykreślenie hipoteki wynosi kolejne 100 zł. Może cię zainteresować: Rozdzielność majątkowa a kredyt i jego spłata. Sprzedaż domu z kredytem hipotecznym nie zawsze się opłaca. Właśnie dlatego alternatywnym rozwiązaniem może być przeniesienie hipoteki na inne mieszkanie, którego kredytobiorca jest właścicielem. Nieruchomość mająca stanowić nowe zabezpieczenie, nie może być warta mniej niż mieszkanie, na które zaciągnięty został kredyt, dlatego np. sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym we frankach może być kłopotliwa. Zmiana zabezpieczenia w kredycie hipotecznym może trwać kilka tygodni. Wymaga ona przedstawienia bankowi m.in.:

• operatu szacunkowego nowej nieruchomości,
• odpisu z księgi wieczystej,
• szczegółowych zdjęć nieruchomości,
• dokumentów potwierdzających brak zadłużenia nieruchomości.

Po złożeniu tych dokumentów wraz z wnioskiem o przeniesienie hipoteki, bank po raz kolejny zbada naszą zdolność kredytową i wyda decyzję dotyczącą możliwości zmiany zabezpieczenia. Zmiana ta wymaga podpisania przez kredytobiorcę aneksu do umowy kredytowej. Koszt wydania aneksu sięgnąć może nawet 500 zł. Do tego należy doliczyć opłatę za rozpatrzenie wniosku, koszty wyceny nieruchomości, wykreślenia hipoteki (100 zł) i ponownego wpisu hipoteki w księdze wieczystej (200 zł).