Hipoteka - co to jest?
Hipoteka jest to zabezpieczenie wierzytelności (np. kredytu gotówkowego czy chwilówki) poprzez zastaw nieruchomości. Zastaw jest ograniczonym prawem rzeczowym. Inaczej mówiąc, jeśli mamy hipotekę, to znaczy, że mamy zaciągnięty dług zabezpieczony przez nieruchomość. Właściciel hipoteki, czyli wierzyciel, musi być wpisany w rozdziale czwartym księgi wieczystej. Staje się tym samym współwłaścicielem hipoteki i może dochodzić prawa do spłaty długu od każdego kto stanie się jej nowym właścicielem. Nieruchomością, na którą założona jest hipoteka umowna, można zatem handlować. Dzięki takim zabezpieczeniom pożyczka czy kredyt hipoteczny jest znacznie tańsza od zwyczajnej. Jeśli przestaniemy spłacać zobowiązanie, to wierzyciel bez trudu zajmie nieruchomość w drodze postępowania egzekucyjnego i zaspokoi dług. Jeśli zastanawiasz się nad wyborem produktu finansowego, koniecznie zobacz inne rodzaje kredytów, które być może będą dla Ciebie wygodniejsze i lepiej dopasowane pod względem warunków - rat, okresu spłaty, zabezpieczeń, możliwości przeznaczenia środków.
Co to jest pożyczka hipoteczna?
Pożyczka hipoteczna to pożyczka zaciągnięta pod zastaw nieruchomości - domu, mieszkania czy ziemi. Taką pożyczkę można przeznaczyć na dowolny cel, na przykład inwestycje, zakup samochodu. Nie może to być jedynie cel związany z działalnością gospodarczą. Charakteryzuje się długim okresem kredytowania - nawet do kilkudziesięciu lat, niskim oprocentowaniem ze względu na bezpieczeństwo kredytu i wysokimi kwotami w wysokości nawet do 70 proc. wartości nieruchomości. Wadą takich pożyczek są skomplikowane wymagania formalne, nie odbiegające od wymagań stawianych przed kredytami hipotecznymi. Na decyzję o przyznaniu pożyczki trzeba trochę poczekać. Zazwyczaj zajmuje ona bankom około miesiąca. Jeśli potrzebujemy pieniędzy szybciej, lepiej jest skorzystać z pożyczki na raty. Kiedyś pożyczek pod zastaw nieruchomości mogły udzielać również osoby prywatne i firmy pożyczkowe, obecnie ustawodawca ograniczył możliwych pożyczkodawców do banków i SKOK-ów.
Czym jest kredyt hipoteczny?
Kredyt hipoteczny to kredyt przeznaczony na zakup nieruchomości, którego jest ona zabezpieczeniem. Można go wykorzystać na jej zakup lub remont czy dokończenie budowli. Od 2013 roku kredyty hipoteczne w Polsce mogą być udzielane tylko w walucie, w której zarabia kredytobiorca. Podobnie jak pożyczka hipoteczna, ten kredyt jest dla banku bezpieczną wierzytelnością i będzie nisko oprocentowany. Zasady udzielania kredytów hipotecznych regulowane są ustawą z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym.
Pożyczka hipoteczna a kredyt hipoteczny - czym się różnią?
Najważniejszą różnicą między tymi produktami jest cel, na który przeznaczone będą pieniądze. Kredyt hipoteczny musi być przeznaczony na cele związane z nieruchomością, natomiast pożyczka może być przeznaczona na dowolny cel. Drugą różnicą są aspekty finansowe obu rodzajów wierzytelności. Jako że cel kredytu hipotecznego jest znany bankowi, oprocentowanie w nim będzie nieco niższe. Dostaniemy go też na wyższą kwotę niż pożyczkę - nawet ponad 90 proc. wartości nieruchomości, podczas gdy pożyczka to zazwyczaj około 70 proc. wartości. Oba rodzaje wierzytelności to w praktyce kredyt pod zastaw (nieruchomości, mieszkania, domu) lub kredyt pod hipotekę - są to mniej precyzyjne określenia tych produktów. Więcej o różnicach pisaliśmy w poradniku - różnice pomiędzy kredytem a pożyczką.
Zabezpieczenia banków przy kredycie i pożyczce hipotecznej
Zabezpieczenia banków przy udzielaniu kredytów i pożyczek hipotecznych są kluczowe dla zapewnienia bezpieczeństwa finansowego instytucji finansowej oraz minimalizacji ryzyka kredytowego. Ze swojej natury wierzytelności te są dobrze zabezpieczone - jeśli przestaną być spłacane to wierzyciel zajmie nieruchomość. Pomimo tego, banki i SKOK-i usiłują jeszcze bardziej ograniczyć ryzyko własne. Po pierwsze, sprawdzają zdolność kredytową klienta, a po drugie proponują ubezpieczenie kredytu. Nie jest ono obowiązkowe, chyba że wkład własny kredytobiorcy wynosi poniżej 20 proc. wartości nieruchomości. Brak wykupu jakiegokolwiek ubezpieczenia będzie wiązał się ze wzrostem oprocentowania. Dodatkowym zabezpieczeniem hipoteki może być również hipoteka pod inną nieruchomość (tzw. hipoteka łączona), albo żyrant. Niekiedy banki stawiają konkretne wymagania kredytowanym nieruchomościom. Brak jakiegokolwiek zabezpieczenia kredytu może skutkować odmową pożyczki.
Jaki wkład własny jest obecnie wymagany?
Obecnie wymagany wkład własny to 20 proc. wartości nieruchomości. Niektóre banki dopuszczają zaledwie 10 proc. wkładu własnego, jednak przy tak niskim zabezpieczeniu kredyt jest znacznie mniej opłacalny. W 2019 roku wysokość wkładu własnego jest rekomendowana przez prawo. Ustala ją Komisja Nadzoru Finansowego za pomocą Rekomendacji S. W związku z powyższym na rynku nie ma kredytów bez wkłady własnego. Wkładem własnym nie musi być koniecznie gotówka. Może to być równie dobrze inna nieruchomość, dotychczasowe koszty poniesione w związku z budową domu czy działka budowlana. Należy w takich przypadkach indywidualnie negocjować z bankiem.
Jakich dokumentów może żądać bank przy pożyczce hipotecznej i kredycie hipotecznym
Przy pożyczce hipotecznej i kredycie hipotecznym bank może żądać dokumentów i zaświadczeń takich jak:
- wypełniony wniosek,
- dowód osobisty,
- odpis aktu małżeństwa i urodzenia dziecka,
- umowa rozdzielności majątkowej,
- wyrok rozwodowy,
- umowa o pracę, bądź inny dokument poświadczający dochody,
- wyciąg z rachunku bankowego,
- PIT za poprzedni rok,
- historia z BIK,
- umowa przedwstępna z deweloperem, właścicielem nieruchomości, bądź akt własności działki.
Dostarczenie wszelkich wymaganych dokumentów to nie koniec wymogów formalnych. Po uzyskaniu kredytu czy pożyczki wnioskujących czeka m.in. notarialny wpis do księgi wieczystej. Nie da się jednoznacznie stwierdzić co jest lepsze - pożyczka hipoteczna czy kredyt hipoteczny. Zależy to wyłącznie od celu na jaki chcemy uzyskać pieniądze. W obu przypadkach najlepiej jest dobrze przemyśleć decyzję o zadłużeniu i rozważyć swoje możliwości finansowe. Pamiętajmy, zadaniem banku przy ocenie zdolności kredytowej jest tylko oszacowanie czy będziemy w stanie spłacić dług, a nie czy jest do dobra i logiczna decyzja i jaka będzie jakość życia naszej rodziny przez kolejne 30 lat.
Komentarze