Odwrócony kredyt hipoteczny – na czym polega?
Odwrócony kredyt hipoteczny to rodzaj kredytu, w którym właściciel nieruchomości otrzymuje regularne wypłaty od banku lub instytucji finansowej, korzystając z wartości swojej nieruchomości jako zabezpieczenia. To oznacza, że osoba starsza lub emeryt, która posiada nieruchomość, może przekształcić jej wartość w stałe dochody, nie musząc jej sprzedawać ani opuszczać. Kredyt ten spłacany jest zazwyczaj po zgonie pożyczkobiorcy lub w momencie sprzedaży nieruchomości. Jest to popularny produkt finansowy dla osób starszych, które chcą poprawić swoją sytuację finansową, wykorzystując wartość nieruchomości, ale nie są zainteresowane jej sprzedażą.
Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym została przyjęta przez Senat 23 października 2014 roku, jest to zatem stosunkowo nowy produkt finansowy na polskim rynku. Zgodnie z art. 4 tej ustawy, z hipoteką odwróconą ma się do czynienia wtedy, gdy w umowie kredytu hipotecznego bank oddaje do dyspozycji kredytobiorcy ustaloną sumę pieniędzy na czas oznaczony. Takie zobowiązanie jest spłacane dopiero po jego śmierci, gdy zabezpieczeniem finansowania będzie mieszkanie lub dom należące do niego. W praktyce oznacza to, że w odróżnieniu od większości rodzajów kredytów, nie reguluje się go w formie pieniężnej. Bank wypłaca określoną kwotę w zamian za przeniesienie praw własnościowych na kredytodawcę po śmierci seniora, który nie musi martwić się spłatą pożyczonej sumy. Pieniądze ze sprzedaży nieruchomości pokryją zobowiązanie. W przypadku odwróconej hipoteki kwota kredytu wypłacana jest jednorazowo w całości, lub w ratach. Warunki umowy, takie jak wysokość finansowania i harmonogram wypłat muszą być uwzględnione w dokumencie podpisywanym razem z bankiem.
Odwrócona hipoteka – jakie są koszty kredytu?
Koszty odwróconej hipoteki mogą obejmować opłaty za uzyskanie kredytu, takie jak opłata manipulacyjna, prowizja bankowa oraz odsetki. Ponadto, pożyczkobiorca musi pamiętać, że odsetki będą narastać, a cała kwota pożyczki wraz z odsetkami będzie musiała zostać spłacona, zazwyczaj po zgonie pożyczkobiorcy lub w momencie sprzedaży nieruchomości. Warto zwrócić uwagę na to, że odwrócone hipoteki mogą również być objęte ubezpieczeniem hipotecznym oraz opłatami za utrzymanie nieruchomości. Dlatego dokładne koszty zawsze zależą od indywidualnej umowy i warunków oferowanych przez danego dostawcę odwróconej hipoteki. Przed podpisaniem umowy zawsze warto dokładnie zapoznać się z wszelkimi kosztami i skonsultować się z doradcą kredytowym.
Odwrócona hipoteka – ile można dostać?
Kwota, jaką można otrzymać w ramach odwróconej hipoteki, zależy od kilku czynników, takich jak np. wartości nieruchomości, wieku pożyczkobiorcy, stopy procentowej. Zgodnie z zapisem ustawy, podstawą do ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego jest wartość rynkowa nieruchomości lub lokalu, a do jej określenia stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 i 1777 oraz z 2016 r. poz. 65). Niestety – wysokość udzielonego nam kredytu nigdy nie będzie równa rzeczywistej wartości nieruchomości. Powodem tego jest możliwe obniżenie tej wartości w miarę upływu czasu oraz naliczanie dodatkowych kosztów kredytu takich jak:
- oprocentowanie,
- prowizja,
- opłaty za przygotowanie i rozpatrzenie wniosku kredytowego,
- koszt wyceny nieruchomości lub lokalu,
- koszt monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu.
W kwestii kosztów okołokredytowych, podobnie jak w przypadku popularnych kredytów gotówkowych obowiązują limity ustawowe określone w art. 359 § 2 Kodeksu cywilnego. Po odliczeniu wszystkich kosztów wysokość odwróconego kredytu hipotecznego wynieść może zaledwie 50 proc. wartości domu czy mieszkania, będącego zabezpieczeniem kredytu. Oznacza to, że kredytobiorca, który przekaże bankowi mieszkanie warte np. 300 tys. zł, będzie mógł liczyć na jednorazową wypłatę maksymalnie 150 tys. zł., lub wypłacanie miesięcznych rat w wysokości 500-600 zł przez określony czas. Zobacz czym jest kredyt a czym pożyczka - poznaj różnice, które ułatwią Ci decyzję o wyborze firmy lub banku. Kwota na jaką możemy liczyć zależna będzie od takich czynników jak nasz wiek, płeć, stan zdrowia oraz wartość nieruchomości. Co ważne odwrócona hipoteka dla kobiet będzie niższa, ze względu na to, że statystyczna kobieta żyje dłużej.
Kto posiada odwrócony kredyt hipoteczny w ofercie i dla kogo jest dostępna?
Odwrócony kredyt hipoteczny, tak jak zwykły kredyt hipoteczny mogą posiadać w swojej ofercie wyłącznie banki, a zatem instytucje podlegające publicznemu nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego. Odwrócona hipoteka w bankach w Polsce jest dostępna dla osób, które osiągnęły już wiek emerytalny (60 lat w przypadku kobiet i 65 lat w przypadku mężczyzn). Kredytobiorcą może zostać każda osoba fizyczna, która jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości lub której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. Jeszcze przed zawarciem umowy kredytu bank dokonuje oceny historii zobowiązań kredytobiorcy oraz stanu prawnego nieruchomości lub lokalu. Głównym warunkiem udzielenia finansowania jest brak zadłużenia ciążącego na nieruchomości. Poznaj różnice pomiędzy pożyczką hipoteczną a kredytem hipotecznym. Błędnie myślisz, że te oba produkty są takie same. Możliwe jest także wzięcie kredytu wspólnie z małżonkiem czy innym współwłaścicielem. W przypadku śmierci jednego z kredytobiorców, prawo do wypłaty rat odwróconego kredytu hipotecznego przysługujących zmarłemu kredytobiorcy przysługuje tym z żyjących współkredytobiorców, którzy nabyli po zmarłym udział we własności nieruchomości. Wysokość wypłat będzie proporcjonalna do wysokości nabytego przez nich udziału. W przypadku śmierci kredytobiorcy przed wypłaceniem mu przez bank całości ustalonej kwoty, pozostała część kredytu zostanie wypłacona jego spadkobiercom. Jeśli jednak świadczeniobiorca będzie żył po upływie daty zawartej w umowie, nie otrzyma żadnych dodatkowych pieniędzy z banku.
Odwrócony kredyt hipoteczny a renta dożywotnia
Odwrócony kredyt hipoteczny i renta dożywotnia na pierwszy rzut oka są bardzo podobne, w rzeczywistości to inne produkty. Po pierwsze, sama umowa ma charakter cywilnoprawny, a nie kredytowy, więc takie rozwiązania mogą proponować nie tylko banki. Po drugie, jeśli chodzi o prawa do własności, to przy rencie dożywotniej prawo do nieruchomości jest przekazywane na wybrany fundusz hipoteczny, a nie na bank. Choć wysokość renty dożywotniej w trakcie jej trwania zależy od cen nieruchomości i nie jest stała jak przy odwróconym kredycie, to instytucja wypłaca ją do końca życia seniora, a on sam nie musi martwić się o remonty i ubezpieczenia na nieruchomości – pokrywa je sam fundusz. Po trzecie – dużym minusem renty dożywotniej w porównaniu do odwróconej hipoteki jest to, że prawa własności przechodzą na fundusz hipoteczny jeszcze za życia świadczeniobiorcy, a nie dopiero po jego śmierci. Z tego względu istnieje duże ryzyko naruszenia interesów emerytów ze strony nieuczciwych instytucji. Jaki wykonujesz zawód? Poznaj kredyty dla wolnych zawodów i sfinansuj rozwój swojej firmy.
Co się dzieje po śmierci kredytobiorcy w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego?
W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego, jeśli po śmierci kredytobiorcy jego spadkobiercy będą chcieli zachować prawo do nieruchomości, mają oni taką możliwość pod warunkiem spłaty całości zadłużenia w ciągu 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy. Jeśli tego nie zrobią, nieruchomość stanie się własnością banku. W sytuacji gdy wartość nieruchomości przewyższa wartość należności wobec banku, spadkobiercom wypłacona zostanie kwota różnicy. Kredytobiorca także może wykupić nieruchomość w dowolnym momencie pod warunkiem wcześniejszego poinformowania o tym banku. Z odwróconego kredytu hipotecznego korzystają zazwyczaj osoby, które nie mają komu zostawić swojego majątku.
Rozwiązanie umowy odwróconego kredytu hipotecznego
Rozwiązanie umowy odwróconego kredytu hipotecznego możliwe jest w kilku przypadkach. Wśród praw kredytobiorcy wymienić można np. prawo do spłaty całości lub części kredytu w dowolnym czasie, prawo do wypowiedzenia umowy kredytu w dowolnym czasie z zachowaniem terminu 30-dniowego i prawo do odstąpienia od umowy pożyczki bez podawania przyczyny w terminie 30 dni. Sama rezygnacja z umowy będzie bezpłatna, jeśli kredytobiorcy nie zostały wcześniej wypłacone żadne środki. Może być jednak konieczne pokrycie kosztów opłat poniesionych przez bank, na rzecz organów administracji państwowej lub sądowej, które nie podlegają zwrotowi. W trakcie okresu kredytowania, klient zobowiązany jest m.in. do:
- ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych,
- zachowania nieruchomości w nienagannym stanie,
- terminowego regulowania podatków i opłat związanych z użytkowaniem nieruchomości.
Jeśli te warunki nie zostaną spełnione lub w trakcie okresu kredytowania zostanie wszczęta egzekucja z nieruchomości albo kredytobiorca przeniósł na osoby trzecie własność nieruchomości, bank może wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego. Jeśli bank zdecyduje się na wypowiedzenie kredytu, wstrzymana zostanie wypłata środków na rzecz kredytobiorcy.
Odwrócony kredyt hipoteczny dla emeryta – zalety i wady
Zalety odwróconego kredytu hipotecznego dla emeryta:
- kredyt dostępny jest dla emerytów bez ograniczeń wiekowych,
- szansa na otrzymanie dodatkowych pieniędzy na dowolny cel,
- do otrzymania kredytu nie jest konieczna zdolność kredytowa,
- spłata zobowiązania dopiero po śmierci kredytobiorcy,
- kredytobiorca pozostaje dożywotnim właścicielem nieruchomości,
- spadkobiercy nie tracą praw do nieruchomości pod warunkiem spłaty kredytu,
- kredytobiorca może w dowolnym momencie spłacić zobowiązanie i zachować nieruchomość.
Wady odwróconego kredytu hipotecznego dla emeryta:
- szansa na odzyskanie maksymalnie połowy wartości nieruchomości,
- wysokość świadczeń zależna od wieku i płci kredytobiorcy,
- problem z wypłatą w przypadku upadłości banku,
- spadkobiercy będą musieli spłacić całość zadłużenia, by zachować nieruchomość.
Osoby decydujące się na odwrócony kredyt hipoteczny mogą otrzymać pieniądze bez martwienia się spłatą zadłużenia. Dla wielu seniorów odwrócona hipoteka może być jedynym sposobem na zwiększenie miesięcznych dochodów i spokojne życie. Zdolność kredytowa osób starszych jest dość niska, a zaledwie kilka działających na rynku firm oferuje pożyczki dla emerytów i rencistów. Rozwiązanie ma swoje słabe i mocne strony.
Pamiętaj, że do kredytu może być potrzeby paszport i dowód. Odwrócona hipoteka budzi sprzeczne opinie wśród konsumentów, głównie ze względu na problemy spadkowe i szansę na odzyskanie zaledwie połowy kapitału zamrożonego w nieruchomości. Wady oferty są na tyle poważne, że odwrócony kredyt hipoteczny nadal nie jest w Polsce zbyt popularny. Ostrożnie podchodzą do niego także instytucje finansowe, ponieważ jest to rozwiązanie o wiele bardziej ryzykowne niż kredyt czy pożyczka hipoteczna, a zwrot długu może nastąpić po wielu latach.
Komentarze