Hipoteka umowna - czego dotyczy i jak ją ustanowić?

Hipoteka umowna - co to takiego?

Hipoteka umowna to rodzaj zabezpieczenia stosowany przeważnie przez banki, gdy udzielają kredytów lub pożyczek pod hipotekę. Zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w razie jej wystąpienia wierzyciel ma prawo do nieruchomości przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.  To taki mechanizm, który daje bankowi pewne prawa do nieruchomości jako zabezpieczenie na wypadek, gdyby osoba, która wzięła kredyt, nie była w stanie go spłacić. Innymi słowy, to rodzaj ograniczonego prawa własności, które jest ustanawiane na korzyść banku, aby zabezpieczyć spłatę pożyczki.

Kredyt hipoteczny to zastrzyk gotówki od banku, który pozwala nam na zakup działki, nieruchomości czy jej remont. Jednym z etapów wnioskowania o kredyt na nieruchomość jest ustanowienie hipoteki. To forma zabezpieczenia kredytu, która polega na ograniczeniu prawa rzeczowego do przedmiotu hipoteki. Służy ona zabezpieczeniu wierzytelności przed ewentualną niewypłacalnością kredytobiorcy. Wyróżnia się kilka rodzajów hipotek, m.in. hipotekę umowną. To przeniesienie na osobę trzecią prawa do nieruchomości. W ten sposób bank może się zabezpieczyć przed zadłużeniem na podstawowym rachunku bankowym, utratą zdolności finansowej i pogorszeniem historii kredytowej klienta. Zasady ustanowienia hipoteki umownej reguluje artykuł 245. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego, który mówi, że: “do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest umowa między uprawnionym a nabywcą oraz – jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej – wpis do tej księgi, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej”.

• § 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności.
• § 2. Jednakże do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia.

Hipoteka umowna dotyczy zwykle kredytu na budowę domu. Aby przenieść prawo rzeczowe do nieruchomości na osobę trzecią, należy sporządzić umowę pomiędzy uprawnionym do nieruchomości, a jej nabywcą. Warto pamiętać, że oprócz hipoteki umownej, istnieje także hipoteka przymusowa. To zabezpieczenie nieruchomości bez zgody właściciela. Jej powstanie orzeka sąd w momencie, gdy właściciel nieruchomości dopuszcza się zadłużenia np. na swoim koncie bankowym.

Jak ustanowić hipotekę umowną?

Ustanowienie hipoteki umownej następuje poprzez złożenie w banku odpowiedniego oświadczenia w formie umowy lub aktu notarialnego. Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki umownej powinno zawierać:

• datę złożenia dokumentu przez właściciela nieruchomości;
• datę złożenia oświadczenia sporządzonego przez bank w sprawie udzielenia kredytu hipotecznego;
• numer księgi wieczystej, do której ma zostać wpisana hipoteka;
• informacja o kwocie transakcji, która ma zostać zabezpieczona hipoteką;
• dane banku, który udziela nam kredytu pod hipotekę umowną;
• dane kredytobiorcy;
• waluta hipoteki i jej suma;
• pieczęć banku;
• podpisy pracowników banku.

W akcie notarialnym właściciel nieruchomości oświadcza, że wierzyciel udzieli mu kredytu hipotecznego (hipoteka umowna nie dotyczy kredytu gotówkowego czy pożyczek online) w określonej wysokości. Ten w zamian za świadczenie zobowiązuje się ustanowić na swojej nieruchomości hipotekę. Wszystko po to, aby zmniejszyć ryzyko kredytowe związane z przyznaniem mu dodatkowych pieniędzy. W skrócie ustanowienie hipoteki na rzecz banku w akcie notarialnym wygląda następująco:

1. Kredytobiorca wypełnia specjalne oświadczenie o ustanowieniu hipoteki w akcie notarialnym.
2. Kredytobiorca składa dokumenty w banku, w którym ubiega się o kredyt hipoteczny;
3. Bank ustanawia hipotekę na nieruchomości, wypłacając klientowi pieniądze.

Warto wiedzieć, że po spełnieniu określonych warunków kredyt hipoteczny mogą otrzymać również obcokrajowcy. Podczas dopełnienia formalności również należy ustanowić zabezpieczenie transakcji np. w formie hipoteki. Co ważne, po jej ustanowieniu właściciel nieruchomości może swobodnie zarządzać przedmiotem umowy. Nieruchomość może zostać sprzedana. Hipoteka w takim przypadku wygaśnie (o ile uzyskane pieniądze pozwolą na spłatę zaciągniętego wcześniej kredytu hipotecznego).

Wpis hipoteki do księgi wieczystej - co powinien zawierać?

Wpis hipoteki do księgi wieczystej powinien zawierać:

• nazwę Sądu Rejonowego, w którym prowadzona jest księga wieczysta;
• żądanie wpisu do księgi wieczystej;
• numer księgi wieczystej, w którą należy wpisać hipotekę;
• wskazanie uczestników transakcji.

Ubiegając się o dodatkowe pieniądze musimy złożyć w banku dokumenty do kredytu hipotecznego. Jednym z nich jest nich potwierdzenie wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Wniosek o niego może złożyć nasz wierzyciel, wypełniając formularz KW-WPIS. Przepisy reguluje art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Ważne: złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej wiąże się z opłatą wysokości 200 zł.

Kiedy hipoteka umowna wygasa?

Hipoteka umowna jest ograniczona czasowo i wygasa wraz z wygaśnięciem wierzytelności, którą zabezpiecza. Kiedy można mówić o wygaśnięciu wierzytelności? W przypadku całkowitej spłaty kredytu hipotecznego. Hipoteka umowna wygasa również w przypadku:

• potrącenia z długu;
• zwolnienia ze spłaty zobowiązania.

Obowiązek wystawienia nam potwierdzenia, że uregulowaliśmy w całości dług, spoczywa na naszym wierzycielu. Jeśli otrzymamy już od banku dokument mówiący o spłacie zadłużenia, należy złożyć w Sądzie Rejonowym wniosek o wykreślenie wpisu z ksiąg wieczystych. Do potwierdzenia bankowego należy dołączyć potwierdzenie wniesienia opłaty sądowej, a także potwierdzenie tożsamości osób reprezentujących bank (opcjonalnie).

Podsumowanie najważniejszych informacji o hipotece umownej

Hipoteka umowna to umowa pomiędzy kredytobiorcą a bankiem, na mocy której nieruchomość zostaje zabezpieczona jako zabezpieczenie kredytowe. W przeciwieństwie do hipoteki przymusowej, umowna hipoteka nie wynika z ustawy, a jej ustanowienie zależy wyłącznie od woli stron umowy. Aby ustanowić hipotekę umowną, należy sporządzić odpowiednią umowę, w której określone będą warunki i wysokość zabezpieczenia. Hipoteka umowna wygasa w momencie spłaty całego kredytu przez kredytobiorcę, albo gdy zostanie ona zgodnie z umową skutecznie zwolniona przez wierzyciela.