Promesa kredytowa – co to jest, gdzie i jak ją uzyskać?

1. Promesa kredytowa – co to jest?
2. Do czego jest potrzebna promesa bankowa?
3. Co zawiera treść promesy kredytowej dla kredytu hipotecznego?
4. Które banki udzielają promesy kredytowej?
5. W jakich przypadkach promesa traci ważność?

Promesa kredytowa – co to jest?

Promesa, zgodnie z definicją słownika języka polskiego oznacza obietnicę dokonania określonej czynności lub spełnienia określonego świadczenia. Promesa kredytowa jest więc obietnicą udzielenia kredytu w formie oficjalnego dokumentu kredytowego z pieczęcią i podpisem pracownika, która zostanie spełniona pod określonymi warunkami. Promesa bankowa jest najczęściej kojarzona z procedurą uzyskania kredytu hipotecznego, jak również z promesą zatrudnienia, ale są to dwa oddzielne i różne pojęcia.

W celu podpisania umowy sprzedawca nieruchomości może żądać przedstawienia promesy bankowej, która stanowi zaświadczenie o tym, że bank udzieli nam kredytu. Dzięki temu zabezpieczeniu, sprzedawca może być skłonny podpisać z nami umowę, w momencie, kiedy kredyt nie został jeszcze przyznany. Jednak, zaświadczenie to może stracić swoją ważność, w sytuacji, gdy utracimy zdolność kredytową posiadaną w momencie uzyskania promesy kredytowej, tym samym stracimy szansę na kredyt. Promesa ma więc sens w przypadku, gdy mocno zależy nam na konkretnym lokalu, a obawiamy się, że szybko zostanie wykupione i wtedy, gdy jesteśmy pewni swojej sytuacji finansowej.

Wzór promesy kredytowej

Wzór promesy do kredytu może różnić się nieco w zależności od instytucji finansowej. Nie zmienia to faktu, że muszą się w nim znaleźć następujące elementy:

• pieczęć oddziału banku,
• dane banku,
• dane kredytobiorcy,
• warunki i koszty kredytu, który ma zostać udzielony,
• podstawa wystawienia promesy (np. w oparciu o wniosek),
• w przypadku zabezpieczenia, jego formę i warunki,
• miejscowość i data,
• okres ważności promesy,
• warunki unieważnienia promesy,
• podpisy banku i wnioskodawcy,

Należy zwrócić uwagę na część poświęconą podstawie udzielenia promesy oraz ewentualne okoliczności jej unieważnienia. Trzeba też upewnić się, że warunki zawarte w dokumencie pokrywają się z tymi dotyczącymi finansowania, o które wnioskujemy.

Do czego jest potrzebna promesa bankowa?

W przypadku, gdy chcemy zdecydować się na zakup konkretnego domu lub mieszkania, zależy nam na czasie. Proces udzielania kredytu hipotecznego trwa dość długo – zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 roku decyzja o udzieleniu kredytu musi nastąpić po maksymalnie 21 dniach kalendarzowych od złożenia wniosku. W tym czasie mieszkanie, na którym nam zależy może zostać wykupione. Zabezpieczeniem przed stratą wymarzonego mieszkania jest w tym przypadku promesa bankowa o udzieleniu kredytu.

Sprawdź również poradnik – dochód a kredyt – ile musisz zarabiać by go otrzymać?

Należy pamiętać, że nie promesa nie jest jednoznaczna z podpisaniem umowy kredytowej, dlatego warto zachować środki ostrożności, np. uzyskać promesę w dwóch bankach. Zdaniem ekspertów ds. finansowania bankowego, sam dokument jakim jest promesa kredytowa w celu zapewnienia klienta o udzieleniu kredytu stanowi pewnie przeżytek. W rzeczywistości klienci ubiegając się o kredyt hipoteczny, przychodzą do banku czy pośrednika finansowego z wybranym mieszkaniem, na podstawie, którego można dokonać szczegółowej oceny zdolności kredytowej w oparciu o dokumentację nieruchomości.

Na jakie produkty bankowe można uzyskać promesę bankową?

Promesa wydawana przez bank dla klientów indywidualnych ma znaczenie przy działaniach związanych z kredytem hipotecznym. Promesa bankowa może zostać udzielona w następujących przypadkach:

• jako zabezpieczenie udzielenia kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości,
• zabezpieczenie wykreślenia hipoteki z rejestru przy sprzedaży mieszkania objętego kredytem,
• jako zapewnienie udzielenia pożyczki na spłatę zadłużenia w postaci kredytu hipotecznego.

Dla firm korzystających z europejskich programów rozwoju lub kredytów technologicznych banki, udzielają szczególnego rodzaju promesy kredytowej, w celu udokumentowania w instytucji udzielającej dotacji zdolności do pełnego sfinansowania projektu. Czas trwania takiej promesy jest znacznie dłuższy, niż w przypadku klientów indywidualnych, bo aż od 6 do 9 miesięcy.

Co zawiera treść promesy kredytowej dla kredytu hipotecznego?

Zależnie od tego na podstawie jakich danych zostaje udzielona promesa kredytowa, zmienia się jej wartość w oczach sprzedawcy nieruchomości. Aby zobrazować wartość promesy, można podzielić ją na dwa różne typy: szacunkową – skróconą i szczegółową – całkowitą. Promesa szacunkowa jest dokumentem wydawanym na podstawie obliczonej zdolności kredytowej. Taka promesa kredytowa pozwala zorientować się na jaką inwestycję możemy sobie pozwolić, jednak ma to charakter czysto informacyjny.

Całkowita promesa kredytowa to taka, która została spisana na podstawie dokumentacji konkretnej nieruchomości, zawierającą: metraż, wartość oraz wpis do księgi wieczystej. Przygotowana w ten sposób promesa bankowa, daje większą pewność, że spełniamy wymagania i otrzymamy kredyt hipoteczny na tą konkretną nieruchomość – oczywiście w przypadku, gdy nasza sytuacja finansowa nie ulegnie pogorszeniu.

Czy promesa jest gwarancją udzielenia kredytu?

Promesa kredytowa nie wpływa w żaden sposób na decyzję kredytową, którą podejmie bank. Dokument nie stanowi bezwzględnej gwarancji udzielenia kredytu, gdyż promesa stanowi jedynie ograniczone w czasie potwierdzenie dotychczasowej zdolności kredytowej. Warto o tym pamiętać podpisując umowę przedwstępną z właścicielem nieruchomości, by nie ponieść dodatkowych kosztów związanych z zakupem mieszkania, w przypadku, gdy wniosek kredytowy zostanie odrzucony, a my wpłaciliśmy zadatek na kupno nieruchomości.

Nie należy mylić promesy z poręczeniem kredytu przez żyranta.

Które banki udzielają promesy kredytowej?

Wydanie promesy kredytowej jest jednym z etapów oceny zdolności kredytowej. Większość banków działa w oparciu o podobne procedury udzielania kredytu, którą rozpoczyna złożenie wniosku wraz z dokumentami finansowymi. Wniosek można złożyć w kilku różnych bankach, najlepiej po zasięgnięciu rady doradcy finansowego. Wnioski należy składać rozważnie, bo odrzucone próby uzyskania kredytu są rejestrowane w BIK. Kilka negatywnych decyzji, może spowodować sytuację, gdzie bank z góry odrzucić nasz wniosek.

Banki w Polsce posiadają różne procedury udzielania promesy. Niektóre jak Santander Bank Polska, Bank Pekao oraz ING udzielają promesy szacunkowej, nazywanej również skróconą, która jest tworzona na podstawie dokumentów finansowych. Pełna promesa kredytowa jest udzielana na konkretną nieruchomość na wszystkich dokumentów potrzebnych do kredytu hipotecznego, co znacznie zwiększa jej moc wiążącą. Tabela poniżej przedstawia jaki typ promesy proponują konkretne banki, a które banki nie wydają takiego dokumentu:

Samo wykazanie odpowiedniej zdolności kredytowej pozwala ocenić o jaką kwotę kredytu i na jakich warunkach możemy się ubiegać, dając tym samym informację dla osoby sprzedającej czy jesteśmy w stanie sfinansować zakup nieruchomości.

Dokumenty potrzebne do uzyskania promesy kredytowej do kredytu hipotecznego

Zależnie od tego czy chcemy uzyskać promesę skróconą na kredyt, na określoną kwotę czy promesę całkowitą na konkretną nieruchomość, koniecznie będzie złożenie odpowiednich dokumentów do kredytu hipotecznego. W przypadku promesy skróconej niezbędne będą wypełniony wniosek kredytowy oraz dokumenty finansowe, potwierdzające minimalne dochody potrzebne do udzielenia kredytu, np. dla osoby zatrudnionej na umowę o pracę są to:

• zaświadczenie o źródle i wysokości miesięcznych dochodów,
• potwierdzenie wpływu wynagrodzenia i jego wysokości za ostatnie 3 miesiące,
• w przypadku pobierania zasiłku macierzyńskiego, rodzicielskiego, chorobowego – zaświadczenie ZUS o wysokości wypłacanego świadczenia.

Ubiegając się o promesę całkowitą należy przedstawić wszystkie wymagane w procesie kredytowym dokumenty, w tym szczegółowej dokumentacji nieruchomości, min.:

• numer księgi wieczystej
• dokument określający warunki transakcji

Ile kosztuje promesa bankowa?

Wydanie promesy jest aktualnie całkowicie bezpłatny, gdyż stanowi nieodłączny element procesu udzielania kredytu. Łatwy i szybki dostęp do baz informacji o kredytobiorcy, pozwolił znacznie przyspieszyć proces udzielania kredytu hipotecznego. Tym samym zmniejszył się wymagany nakład pracy w celu oceny zdolności kredytowej, a w związku z tym koszt udzielenia promesy i całkowity koszt kredytu.

Jeszcze do niedawna promesa kredytu wiązała się z prowizją rzędu 50-300 zł za wystawienie dokumentu. Inaczej ma się sprawa w przypadku działalności gospodarczej, przy większych inwestycjach czy korzystaniu z zabezpieczenia przy korzystaniu z Funduszy Unijnych, gdzie za udzielenie promesy bankowej należy zapłacić. Przykładowo w PKO BP koszt udzielenia promesy wynosi 2000 zł.

W jakich przypadkach promesa traci ważność?

Dokument jakim jest promesa kredytowa w przypadku udzielania kredytu hipotecznego, stanowi zabezpieczenie na czas od 30 do 60 dni. W przypadku kredytu technologicznego, przy korzystaniu z funduszy unijnych lub specjalnych programów, banki mogą udzielić promesy nawet na okres 6 do 9 miesięcy. Promesa bankowa jest dokumentem potwierdzającym zdolność kredytową, jednak nie gwarantuje, że zdolność ta nie ulegnie zmianie.

Sprawdź jak zabezpieczyć swój kredyt – wskazówki i pomoc.

W przypadku, gdy nasza sytuacja finansowa radykalnie się pogorszy od czasu oceny zdolności kredytowej, uzyskana wtedy promesa traci moc wiążącą. Tym samym my stracimy szansę na uzyskanie pozytywnej decyzji o udzieleniu kredytu. Sytuacje, w których promesa traci swoją ważność:

• utrata lub zmiana dotychczasowej pracy,
• pogorszenie sytuacji materialnej kredytobiorcy,
• zmiana regulacji prawnych w zakresie działalności instytucji bankowych,
• spadek scoringu BIK w wyniku, nowych negatywnych informacji o kredytobiorcy w bazach: BIK, BIG czy KRD,
• odmowa udzielenia kredytu na konkretną nieruchomość.