Prowizja za udzielenie kredytu - jak nie przepłacić? Przewodnik eksperta

Czym jest prowizja od kredytu hipotecznego i dlaczego bank ją pobiera?

Mówiąc najprościej, prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego to jednorazowa opłata, którą bank pobiera za sam fakt przyznania Ci finansowania i przygotowanie wszystkiego, co niezbędne do wypłaty pieniędzy. Można ją postrzegać jako wynagrodzenie banku za pracę włożoną w analizę Twojego wniosku, ocenę ryzyka, przygotowanie umowy i uruchomienie środków. To standardowy element kosztów pozaodsetkowych przy kredytach hipotecznych, wynikający wprost z Prawa bankowego (art. 110 i art. 69).

Ważne – Nie myl prowizji z marżą! Marża jest składnikiem oprocentowania i wpływa na wysokość Twoich rat przez lata. Prowizja to (zazwyczaj) koszt początkowy.

Jak banki liczą prowizję i jak możesz ją zapłacić?

Najczęściej prowizja jest określana jako procent od kwoty udzielonego kredytu. Przykładowo, przy kredycie na 500 000 zł i prowizji 2%, zapłacisz 10 000 zł. Stawki procentowe różnią się między bankami i ofertami – od 0% w promocjach do nawet kilku procent (np. 2-5%).

Masz zazwyczaj dwie opcje płatności:

• Płatność jednorazowa z góry – Pokrywasz koszt prowizji z własnych środków po podpisaniu umowy, a przed wypłatą kredytu. To tańsza opcja w długim terminie, bo unikasz dodatkowych odsetek.
• Kredytowanie prowizji – Bank dolicza kwotę prowizji do kapitału Twojego kredytu. Spłacasz ją wtedy w ratach, ale pamiętaj – od tej doliczonej kwoty również naliczane są odsetki przez cały okres kredytowania, co podnosi całkowity koszt zobowiązania.

Wskazówka: Zawsze dopytaj bank, czy prowizja liczona jest od kwoty netto (którą dostajesz "do ręki") czy brutto (kwota netto + kredytowana prowizja) – ma to wpływ na jej ostateczną wysokość, jeśli ją kredytujesz.

Czy prowizja ma swoje granice? Co mówi prawo?

Banki nie mogą ustalać kosztów kredytu zupełnie dowolnie. Chroni nas tzw. Ustawa Antylichwiarska (nowelizowana m.in. w 2016 i 2022 roku), która wprowadza limity maksymalnych pozaodsetkowych kosztów kredytu. Obejmują one sumę takich opłat jak prowizja, opłaty przygotowawcze czy niektóre ubezpieczenia.

Dla kredytów konsumenckich limity są jasno określone (procent od kwoty kredytu + procent za czas trwania umowy). W przypadku kredytów hipotecznych regulacje bywają bardziej złożone i mogą podlegać specyficznym zasadom. Istotne jest, że te limity zmuszają banki do strategicznego myślenia – jeśli oferują 0% prowizji, muszą zmieścić inne opłaty w ramach dozwolonych prawem pułapów, często proponując np. droższe ubezpieczenia.

Od czego zależy wysokość prowizji w Twoim kredycie?

Stawka prowizji, którą zaproponuje Ci bank, nie jest przypadkowa. Wpływ na nią ma kilka czynników:

• Aktualna oferta i polityka banku – Banki regularnie zmieniają swoje cenniki i promocje.
• Kwota kredytu i wkład własny – Przy większych kwotach i wyższym wkładzie własnym Twoja pozycja negocjacyjna rośnie.
• Twoja zdolność kredytowa i historia kredytowa – Im lepszym jesteś klientem w oczach banku, tym lepsze warunki możesz uzyskać.
• Cross-selling (produkty dodatkowe) – To bardzo częsta praktyka! Bank może zaoferować Ci niższą prowizję (nawet 0%) w zamian za skorzystanie z innych produktów: konta z regularnymi wpływami, karty kredytowej, ubezpieczenia na życie czy nieruchomości oferowanego przez bank. Zawsze dokładnie przelicz, czy koszt tych dodatków nie przewyższa oszczędności na prowizji!
• Negocjacje – Tak, warunki kredytu hipotecznego, w tym prowizję i marżę, można negocjować! Warto spróbować, zwłaszcza jeśli masz mocne argumenty (dobra historia kredytowa, wysoki wkład własny).

Prowizja to nie wszystko – jak odróżnić ją od marży i innych opłat?

Aby świadomie porównać oferty, musisz rozumieć całą strukturę kosztów. Prowizja to tylko jeden element. Pamiętaj o:

• Marży – Stały (lub okresowo stały) składnik oprocentowania, doliczany do stopy referencyjnej (np. WIRON, wcześniej WIBOR) lub stanowiący podstawę oprocentowania stałego. Płacisz ją w każdej racie.
• Innych opłatach – Mogą to być koszty wyceny nieruchomości, składki ubezpieczeniowe (nieruchomości, na życie, niskiego wkładu własnego, pomostowe), opłaty za prowadzenie konta wymaganego do kredytu, a czasem prowizja za wcześniejszą spłatę (choć tu prawo też wprowadza ograniczenia – zwykle max 3% przez pierwsze 3 lata).

Klucz do porównania: RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania). To wskaźnik, który uwzględnia wszystkie obowiązkowe koszty kredytu (oprocentowanie, prowizję, inne opłaty) i pozwala najrzetelniej porównać całkowity koszt różnych ofert.

Przegląd ofert banków: Jak wygląda prowizja u największych graczy? (Stan na Kwiecień 2025)

Przyjrzeliśmy się, jak kształtują się prowizje w wiodących bankach oferujących kredyty hipoteczne w Polsce. Pamiętaj, że oferty są dynamiczne, a poniższe informacje to przegląd oparty na dostępnych danych – zawsze weryfikuj aktualne warunki bezpośrednio w banku!

PKO Bank Polski

Prowizja ustalana jest indywidualnie, startując od 0%. Bank często promuje warunek uzyskania prowizji 0,5% przy skorzystaniu z ich ubezpieczenia na życie. Wcześniejsza spłata dla umów od 22.07.2017 jest bezpłatna.

Bank Pekao SA

Często komunikuje prowizję 0%, szczególnie w promocjach i przy cross-sellingu (konto, karta, ubezpieczenie CPI). Poza promocjami może wynosić np. do 2,99%. Wymaga to jednak weryfikacji aktualnej Tabeli Opłat i Prowizji (TOiP), która bywa trudno dostępna.

Santander Bank Polska

Oficjalna taryfa wskazuje maksymalną prowizję na poziomie 3%. Sugeruje to możliwość negocjacji lub istnienie ofert specjalnych, choć brak było szczegółów o warunkach obniżki w analizowanych materiałach.

mBank / mBank Hipoteczny

Standardowy zakres prowizji to 0% - 4%. Bank regularnie organizuje promocje (np. "Chcę tu zamieszkać na stałe"), gdzie dla aktywnych klientów (segmenty Active/Intensive) prowizja wynosi 0%.

ING Bank Śląski

Standardowa prowizja to 1,9%. W popularnych promocjach ("Idę na swoje") oferuje warianty: "Łatwy start" (0% prowizji, potencjalnie wyższa marża) lub "Lekka rata" (niższa prowizja, np. 1,5%, i niższa marża). Oferty EKO często mają 0% prowizji. Warunkiem jest zwykle cross-selling (konto, Moje ING, ubezpieczenie). Brak opłat za wcześniejszą spłatę.

Bank Millennium

Strategią banku jest standardowe oferowanie prowizji 0%. Niższą marżę można uzyskać dzięki aktywnemu cross-sellingowi (konto 360°, wpływy, karta, ubezpieczenie na życie).

BNP Paribas Bank Polska

Informacje bywają niejednoznaczne (różne dane w różnych źródłach). Komunikuje możliwość 0% prowizji, prawdopodobnie w promocjach lub przy cross-sellingu (ubezpieczenie). Zalecana jest weryfikacja aktualnej standardowej stawki.

Alior Bank (Megahipoteka)

Prowizja ustalana indywidualnie, maksymalnie 5%. W praktyce, w promocjach (np. "Własne M w wielkim mieście") często wynosi 0-2%, ale wymaga spełnienia wielu warunków cross-sellingowych (konto, wpływy, karta/BLIK, ubezpieczenie, aplikacja mobilna).

Credit Agricole Bank Polska

Przedział prowizji to 0% - 3%. Możliwość 0% w ofertach (np. "Prosto do domu") zazwyczaj powiązana z cross-sellingiem (konto z wpływami, ubezpieczenia). Wcześniejsza spłata jest bezpłatna.

Prowizje w pigułce – Tabela porównawcza (2025)

Poniższa tabela podsumowuje orientacyjne standardowe stawki prowizji i kluczowe warunki ich obniżenia. Pamiętaj: Rynek jest dynamiczny! Zawsze potwierdzaj aktualne warunki bezpośrednio w wybranym banku przed podjęciem decyzji.

Szukasz najlepszej oferty? Sprawdź nasz aktualny ranking kredytów hipotecznych.

Trendy rynkowe: Dlaczego banki oferują 0% prowizji i co to dla Ciebie oznacza?

Widzisz coraz więcej ofert "0% prowizji"? To efekt silnej konkurencji i sprytny marketing. Banki wiedzą, że brak opłaty początkowej przyciąga klientów. Ale bądź czujny! Co to oznacza w praktyce?

• Cross-selling jako klucz – Najczęściej 0% prowizji dostaniesz tylko wtedy, gdy kupisz dodatkowe produkty – konto, kartę, drogie ubezpieczenie. Musisz policzyć, czy Ci się to opłaca.
• Potencjalnie wyższa marża – Czasem bank rekompensuje sobie brak prowizji, ustalając nieco wyższą marżę kredytową, co oznacza wyższe raty przez cały okres.
• Regulacje w tle – Banki muszą zmieścić wszystkie koszty pozaodsetkowe w limitach prawnych. Niska prowizja oznacza, że inne opłaty mogą być wyższe.
• Nie tylko prowizja decyduje – Oferta z 0% prowizji nie musi być najtańsza! Zawsze porównuj RRSO.

Trend 0% prowizji sprawia, że musisz być bardziej uważny i analizować całą ofertę, a nie tylko jeden, choć ważny, parametr.

Jak świadomie wybrać kredyt i nie przepłacić na prowizji? Praktyczne porady

Chcesz podjąć najlepszą decyzję? Oto kilka kluczowych wskazówek:

1. Porównuj kompleksowo – Nie patrz tylko na prowizję. Analizuj RRSO – to ono mówi prawdę o całkowitym koszcie.
2. Rozszyfruj cross-selling – Dokładnie sprawdź warunki ofert promocyjnych. Policz koszt dodatkowych produktów i porównaj z oszczędnością na prowizji.
3. Negocjuj – Pytaj o możliwość obniżenia prowizji lub marży. Masz dobrą historię kredytową i wysoki wkład własny? Wykorzystaj to!
4. Weryfikuj informacje – Oferty się zmieniają. Zanim podpiszesz umowę, upewnij się co do aktualnych warunków bezpośrednio w banku.
5. Rozważ pomoc eksperta – Niezależny doradca finansowy może pomóc Ci przeanalizować oferty i wybrać najkorzystniejszą opcję.

Podsumowanie: Prowizja pod kontrolą – klucz do tańszego kredytu

Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego to ważny składnik kosztów, ale nie jedyny. Jej wysokość jest elastyczna i często powiązana z innymi produktami bankowymi. Aby wybrać najkorzystniejszą ofertę, nie daj się zwieść hasłu "0% prowizji". Analizuj, porównuj RRSO, sprawdzaj warunki dodatkowe i nie bój się negocjować. Świadome podejście to Twój klucz do znalezienia kredytu hipotecznego, który nie zrujnuje Twojego budżetu.