Umowa rezerwacyjna przy kredycie hipotecznym - co to takiego?
Umowa rezerwacyjna to umowa zawierana pomiędzy deweloperem, a klientem zainteresowanym zakupem nieruchomości. Umowa rezerwacyjna pozwala, jak sama nazwa wskazuje, na czasową rezerwację konkretnego lokalu w powstającej inwestycji. Dany lokal zostanie wycofany z oferty sprzedażowej dewelopera, do momentu aż umowa wygaśnie, klient lub deweloper się rozmyśli, albo do chwili gdy podpiszą umowę deweloperską na nieruchomość.
Co więcej, wyróżnić można dwa typu umowy rezerwacyjnej. Pierwszym z nich jest Umowa rezerwacyjna bez elementów umowy przedwstępnej, czyli tzw. czysta umowa rezerwacyjna. Taka umowa nie wprowadza przymusu podpisania dalszych umów. Na każdym etapie zarówno potencjalny nabywca, jak i deweloper, mogą odstąpić od umowy, co nie będzie niosło ze sobą żadnych następstw i konsekwencji.
Drugi typ to umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej. W tym przypadku obie strony zobowiązują się do podpisania w przyszłości kolejnej umowy - umowy deweloperskiej. Oznacza to, że wycofanie się z takiej umowy równoznaczne będzie z jej zerwaniem, co już może nieść ze sobą stosowne konsekwencje.
Dane zawarte w umowe rezerwacyjnej
Dane, jakie należy zawrzeć w umowie są podobne do danych, które zawieramy w większości umów. Umowa rezerwacyjna nie ma sztywnej formy i precyzyjnego wzoru. Do informacji, które koniecznie należy zawrzeć, żeby umowa rezerwacyjna miała jakąkolwiek moc, są następujące:
- Data i miejsce podpisania umowy,
- Strony umowy, czyli deweloper jako osoba odpowiedzialna za inwestycję, powstającą nieruchomość, oraz potencjalny nabywca, czyli rezerwujący lokal u dewelopera,
- Charakterystyka nieruchomości, czyli który lokal będzie wycofany z oferty, jego powierzchnia, układ pomieszczeń, a także uzgodniona przyszła cena nabycia nieruchomości, oraz oświadczenia dewelopera o stanie prawnym lokalu
- Termin wygaśnięcia umowy rezerwacyjnej i idącej za nią rezerwacji, lub termin podpisania kolejnej umowy, już wtedy umowy deweloperskiej,
- Informacje o ewentualnej zaliczce lub zadatku, jeśli deweloper i rezerwujący na jakąś się umówili.
Jednak bez względu na wszystko warto taką umowę przejrzeć kilkukrotnie i wyjaśnić wszelkie pojawiające się wątpliwości. Szczególnie uważnie powinniśmy przestudiować umowę, którą podsuwa nam sam deweloper, żeby uniknąć potencjalnych rozczarowań. Warto upewnić się co do dat, kwot, warunków, żeby nie okazało się, że w momencie gdy uzyskamy środki na finansowanie lokalu, nadal będzie na nas czekał.
Umowa rezerwacyjna przed podpisaniem umowy kredytu hipotecznego
Umowa rezerwacyjna to zwykle pierwszy krok do zakupu mieszkania, domu, lokalu, czy innej nieruchomości, wykonywany często jeszcze przed rozpoczęciem procedury ubiegania się o kredyt hipoteczny. Umowa rezerwacyjna jednak nie stanowi dla banku wartościowego dokumentu, ponieważ nie jest to umowa wiążąca. Dlatego też na jej podstawie bank nie przeprowadzi pełnej oceny zdolności kredytowej. Jednak w przypadku umowy rezerwacyjnej zawierającej elementy umowy deweloperskiej, ta już traktowana jest w bankach nieco przychylniej, z racji zobowiązania się stron do podpisania w przyszłości umowy deweloperskiej. W takiej sytuacji, jeśli umowa rezerwacyjna zawierać będzie najważniejsze dla banku informacje związane z nieruchomością i samym zbywcą, może okazać się przydatna. Jeśli w umowie zawarte będą dane dewelopera, informacje o nieruchomości wraz z jej ceną, a także prawny status nieruchomości potwierdzony przez dewelopera stosunkowymi dokumentami, to bank może przyjąć taką umowę jako dokument do wniosku kredytowego. Oczywiście koniecznie trzeba będzie dostarczyć również umowę deweloperską, którą zobligowaliśmy się zawrzeć, oraz złożyć kompletny wniosek kredytowy.
Umowa rezerwacyjna a negatywna decyzja kredytowa
Negatywna decyzja kredytowa przy umowie rezerwacyjnej nie stanowi wielkiego problemu. Umowa rezerwacyjna nie jest wiążąca, zwłaszcza jeśli nie zawiera elementów umowy przedwstępnej. W takiej sytuacji umowa przestaje być ważna w momencie, gdy któraś ze stron zdecyduje się z niej po prostu wycofać, lub minie czas rezerwacji nieruchomości. W przypadku umowy z elementami umowy przedwstępnej, zwłaszcza, jeśli w umowie był zapis o zaliczce lub zadatku, pojawiają się drobne konsekwencje. Jeśli rezerwujący wpłacił zaliczkę, to w przypadku zerwania umowy, zaliczka powinna do niego wrócić. Jednak w przypadku zadatku, ten przepadnie.
Jak odzyskać zadatek przy odmowie udzielenia kredytu hipotecznego?
W przypadku odmowy udzielenia kredytu hipotecznego przez bank, zadatku nie odzyskamy. W kodeksie cywilnym znajdziemy zapisy dotyczące zarówno zadatku, jak i zaliczki. Zadatek, w przypadku zerwania przez nas umowy rezerwacyjne przepada, jeśli umowa zawierała elementy umowy przedwstępnej, oraz w treści dokumentu znalazł się zapis o zadatku. Jeśli umowa zostaje zerwana z naszej strony, to zadatek zostaje u dewelopera. Jednak jeśli to deweloper zerwie umowę, rezerwujący ma prawo domagać się zwrotu zadatku w jego dwukrotności.
Cesja umowy rezerwacyjnej
Cesja umowy rezerwacyjnej, według ustawy, nie jest możliwa. Umowa rezerwacyjna nie jest umową wiążącą i wyłączona jest z możliwości cesjonowania. Jeżeli jednak wierzyciel dokonał by cesji wierzytelności wynikające z umowy rezerwacyjnej, będzie to niezgodne z prawem i będzie ze sobą niosło stosowne konsekwencje.
Jaki jest koszt związany z umową rezerwacyjną przy kredycie hipotecznym?
Umowa rezerwacyjna zwykle nie wiąże się z żadnymi kosztami, chyba, że sam dokument twierdzi inaczej. Sama umowa rezerwacyjna sporządzana jest zwykle w formie umowy cywilnej, więc nie musimy zapłacić nawet złotówki u notariusza. Jednak bardzo często w umowie rezerwacyjnej pojawia się opłata rezerwacyjna, która nie może wynosić więcej, niż 1% finalnej wartości nieruchomości, podawanej przez dewelopera. Oczywiście w zapisach umowy może pojawić się również informacja o zadatku lub zaliczce, których wysokość również w samym dokumencie powinna być zawarta.
Odstąpienie od umowy rezerwacyjnej
Umowa rezerwacyjna nie jest umową wiążącą, o ile nie zawiera elementów umowy przedwstępnej. W przypadku czystej umowy rezerwacyjnej, odstąpienie od umowy zarówno przez jedną, jak i drugą stronę, nie będzie się wiązać z żadnymi konsekwencjami. Sprawa wygląda nieco inaczej w przypadku umowy rezerwacyjnej z elementami umowy przedwstępnej. Wtedy to stron obligują się do podpisania w przyszłości umowy deweloperskiej. Taka umowa powinna zawierać stosowne zapisy, jakie będą następstwa odstąpienia od niej.
Konsekwencje niewywiązania się z umowy rezerwacyjnej?
Czysta umowa rezerwacyjna nie niesie ze sobą żadnych negatywnych skutków w przypadku jej zerwania. Umowa nie jest wiążąca, dlatego nie będzie konsekwencji z jej zerwania. W przypadku umowy z elementami umowy przedwstępnej strony jednak zobligowały się podpisać umowę deweloperską w przyszłości. W związku z tym w dokumencie powinny pojawić się zapisy, w jakiej sytuacji możemy mówić o zerwaniu umowy, niedotrzymaniu jej postanowień. W takiej umowie pojawić się mogą również zadatek lub zaliczka, względem których postępowanie w przypadku zerwania umowy regulowane jest Kodeksem Cywilnym.
Jakie są korzyści dla nabywcy nieruchomości wynikające z podpisania umowy rezerwacyjnej?
Korzyści dla nabywcy, które daje mu umowa rezerwacyjna to jedynie czasowe “zablokowanie” lokalu przed jego sprzedażą innemu klientowi. Nabywca zyskuje w ten sposób czas na rozpoczęcie procedury kredytowej, mając świadomość, że nikt iny nie podkupi tego konkretnego lokalu. Warto ten czas dobrze wykorzystać, np. wstępnie sprawdzając swoje możliwości finansowe za pomocą kalkulatora zdolności kredytowej. Jednak z racji faktu, że umowa rezerwacyjna nie jest umową wiążącą, każda ze stron może w dowolnej chwili się rozmyślić, nabywca nie ma nigdy stuprocentowej pewności, że jego lokal nie zostanie obiecany komuś innemu.
Jakie są korzyści dla dewelopera wynikające z podpisania umowy rezerwacyjnej?
Korzyści z umowy rezerwacyjnej płynące dla dewelopera są znikome. Ma on co prawda swoista gwarancję, że klient jest chętny na zakup nieruchomości, to nie ma pewności, że nie rozmyśli się on w międzyczasie. Jednak deweloper może mieć jeszcze jedną, nieoczywistą korzyść z zawarcia dużej liczby umów rezerwacyjnych. Mianowicie jest on w stanie rozeznać się w popycie na lokale ze swojej inwestycji. Ma dzięki temu informacje o tym, jak dużo osób jest chętnych na lokale o obiecanym standardzie w danej cenie.
Alternatywny dla umowy rezerwacyjnej
Alternatyw dla umowy rezerwacyjnej nie ma wiele, ale możemy ją pominąć i zdecydować się na umowę deweloperską, lub umowę przedwstępną. Zarówno jedna jak i druga daje nam swego rodzaju zapewnienie, że wybrany lokal będzie naszym docelowym mieszkaniem.
Umowę deweloperską podpisujemy w następstwie umowy rezerwacyjnej, ale możemy podpisać ją od razu, zamiast umowy rezerwacyjne. Umowa deweloperska określa warunki kupna-sprzedaży, zawarte powinny być w niej informacje o nieruchomości, data oddania lokalu do użytku, cena, czy sposób przekazania lokalu. Umowa deweloperska jest dokumentem, na mocy którego w przyszłości na nastąpić przeniesienie własności. Umowa deweloperska będzie jednak kosztowna, ponieważ musi być spisana w formie aktu notarialnego.
Umowę przedwstępną również możemy podpisać w zamian umowy rezerwacyjnej. Ta z kolei określa termin i warunki podpisania umowy przyrzeczonej, czyli tej, na mocy której nastąpi przeniesienie prawa własności do nieruchomości. Umowa przedwstępna jednak rzadko podpisywana jest w przypadku dopiero powstających inwestycji. Stosuje się ją raczej dla gotowych nieruchomości.
Podsumowanie najważniejszych informacji na temat umowy rezerwacyjnej przy kredycie hipotecznym
Umowa rezerwacyjna pozwala czasowo “zaklepać” lokal w powstającej inwestycji. Podpisywana jest przed umową deweloperską, do której celowo ma doprowadzić. Jednak nie jest to umowa wiążąca, co sprawia, że zarówno nabywca, jak i deweloper, w dowolnym momencie mogą z postanowień dokumentu zrezygnować. Zwykle nie wiąże się to z żadnymi konsekwencjami, chyba, że sama umowa stanowi inaczej. Umowa rezerwacyjna może być przydatna przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny, jednak dopiero umowa deweloperska stanowić będzie istotny dla banku dokument. Konstrukcja umowy rezerwacyjnej jest bardzo prosta, zawierać musi datę i miejsce jej podpisania, dane stron, a także informacje o samej nieruchomości, jej cenę oraz termin, kiedy umowa rezerwacyjna wygasa, a w jej miejsce podpisana zostanie umowa deweloperska. Choć umowa nie jest wiążąca, stanowi pewną formę gwarancji dla obu stron.
Podpisanie umowy rezerwacyjnej to ważny, pierwszy krok. Następnym jest wybór najlepszego kredytu hipotecznego. Porównaj oferty banków już teraz w naszym rankingu kredytów hipotecznych!
Komentarze