Kredyty hipoteczne

1. Kredyt hipoteczny – co to jest?
2. Pożyczka hipoteczna a kredyt hipoteczny
3. Kredyt na dom i mieszkanie – wymagania
4. Koszty kredytu hipotecznego
5. Kredyt hipoteczny czy gotówkowy?

Kredyt hipoteczny – definicja

Co to jest kredyt hipoteczny? Art. 3 Ustawy z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami mówi, że przez umowę kredytu hipotecznego rozumie się umowę, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną.

Kredyt hipoteczny charakteryzuje się długim okresem kredytowania i złożonymi warunkami jego udzielenia. Dług można zwracać nawet przez 35 lat, płacąc raty równe lub malejące. Wysokość comiesięcznych płatności jest uzależniona od kwoty kredytu, jego oprocentowania oraz ustalonego przez obie strony czasu spłaty.

Za umowę o kredyt hipoteczny uważa się w szczególności umowę¹:

• pożyczki,
• kredytu zgodnie z definicją kredytu zawartą w art. 69 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (Dz. U. z 2016 r. poz. 1988, z późn. zm.3),
• o odroczeniu konsumentowi spełnienia świadczenia pieniężnego,
• o kredyt, w której kredytodawca zaciąga zobowiązanie wobec osoby trzeciej, a konsument zobowiązuje się do zwrotu kredytodawcy spełnionego świadczenia,
• o kredyt odnawialny”.

Pożyczka hipoteczna a kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny nie jest tym samym, co pożyczka hipoteczna. Zarówno pożyczka, jak i kredyt są zabezpieczone hipoteką na nieruchomości klienta, ale pożyczkę hipoteczną w odróżnieniu od kredytu hipotecznego można przeznaczyć na dowolny cel. Pożyczka może wynieść nawet 70% wartości nieruchomości. Warto również dodać, że ma niższe oprocentowanie niż kredyt gotówkowy. Z kolei ustanowienie zabezpieczenia pozwala bankowi odzyskać pożyczone pieniądze, w razie gdy kredytobiorca będzie miał problemy ze spłatą długu.

Kredyt mieszkaniowy a hipoteczny

Wiele osób zamiennie używa pojęć: kredyt hipoteczny i mieszkaniowy nie zdając sobie sprawy, że określają odrębne produkty bankowe. Na pewno wynika to z faktu, że same banki nie zawsze wprowadzają takie rozróżnienie. Często nazywają kredytami hipotecznymi wszystkie kredyty zabezpieczone prawomocnym wpisem hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości.

Różnica tkwi w przeznaczeniu kredytu. Kredyty hipoteczne są udzielane nie tylko na kupno nieruchomości, ale też na jej remont czy modernizację lokalu w celu wynajmu lub dzierżawy. Kredyt mieszkaniowy pozwala wyłącznie na zakup domu jednorodzinnego, mieszkania, domku letniskowego, garażu, czy wykup mieszkania zakładowego lub komunalnego. Kredyt zabezpieczony hipoteką daje większy zakres możliwości dysponowania środkami, które otrzymaliśmy od banku.

Kredyty hipoteczne zatem mają szersze zastosowanie, mogą mieć też wyższe oprocentowanie. Różnice mogą być niewielkie, dlatego należy brać pod uwagę wszelkie prowizje i ukryte opłaty za dodatkowe usługi. Kto może starać się o kredyt zabezpieczony hipoteką?

Kredyt na dom i mieszkanie – wymagania

Kredyt hipoteczny to wieloletnie zobowiązanie finansowe, dlatego procedura kredytu hipotecznego jest złożona. Bank dokładnie sprawdza, czy kredytobiorca będzie w stanie zwrócić dług i stawia przed nim szereg warunków.
Wymagania do kredytu hipotecznego:

• wystarczająca zdolność kredytowa,
• pozytywna historia kredytowa,
• wkład własny,
• złożenie dokumentów niezbędnych do uzyskania kredytu.

Czy można otrzymać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego? Nie. Rekomendacja S narzuciła obowiązkowy wymóg posiadania wkładu własnego. Od 2017 roku jego wysokość wynosi 20%. Bank może sfinansować 90% wartości mieszkania, pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia kredytu hipotecznego. Jeśli mamy problem z odłożeniem pieniędzy na wkład własny, możemy się wspomóc pożyczką online. Starania o nią są dużo łatwiejsze, a gotówkę otrzymamy nawet tego samego dnia.

Idealny kandydat do kredytu hipotecznego dobrze zarabia, jest zatrudniony na umowę o pracę na czas określony i zawarł związek małżeński, ale nie ma dzieci. Posiada oszczędności i nie spłaca innych pożyczek i kredytów. Najważniejsza jest jednak zdolność kredytowa, zależna przede wszystkim od:

• wysokości dochodów,
• formy zatrudnienia,
• miejsca zamieszkania,
• wieku,
• liczby osób na utrzymaniu,
• comiesięcznych wydatków,
• kwoty kredytu,
• okresu kredytowania.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny na budowę domu? Jeżeli nasze dochody nie przekraczają przeciętnego poziomu wynagrodzenia, rata nie powinna być wyższa niż 50% osiąganych zarobków. Co za tym idzie, skoro przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w styczniu 2019 roku wynosiło 4931,80 zł brutto², co daje 3502,64 zł netto przy zatrudnieniu na umowę o pracę – rata nie może być większa niż 1751,32 zł. Sprawdź swoją zdolność kredytową i przekonaj się, jakie masz szanse na kredyt hipoteczny.

Koszty kredytu hipotecznego

Najlepszy kredyt hipoteczny to najtańszy kredyt hipoteczny. Ile kosztuje kredyt hipoteczny i jak sprawdzić wysokość comiesięcznej raty?

Koszty kredytu hipotecznego w głównej mierze zależą od:

• oprocentowania kredytu na dom i mieszkanie RRSO (wysokość oprocentowania zależy od stopy procentowej i marży kredytu),
• prowizji za udzielenie kredytu (w większości banków prowizja wynosi od 1 do 3% wartości kredytu. Na jej wysokość wpływa kwota kredytu, czas spłaty, rodzaj nieruchomości i zdolność kredytowa klienta),
• rat kredytu (składają się z części odsetkowej i kapitałowej. Kredytobiorca może wybrać raty równe lub malejące. W przypadku tych pierwszych najpierw spłacamy odsetki, a dopiero później kapitał).

Na całkowity koszt kredytu na nieruchomość duży wpływ mają również dodatkowe produkty oferowane do kredytu, takie jak ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Ubezpieczenie podnosi koszty, ale z drugiej strony zwiększa poczucie bezpieczeństwa kredytobiorcy.

Każdy bank udostępnia kalkulator rat kredytu hipotecznego, gdzie można sprawdzić wysokość comiesięcznych płatności i poznać dokładne koszty kredytu. Wystarczy zaznaczyć, jaki kredyt nas interesuje, wybierać kwotę kredytu i okres jego spłaty. Musimy też wskazać wysokość wkładu własnego i zadecydować o rodzaju rat. Pamiętajmy, że wyliczenia mają charakter orientacyjny i przykładowy. Szczegółowe informacje na temat kosztów kredytu i zasad jego spłaty można otrzymać dopiero po przeprowadzeniu przez bank oceny zdolności kredytowej klienta.

Kredyt hipoteczny czy gotówkowy?

Osoby zainteresowane kredytem hipotecznym często zastanawiają się, czy kredyt gotówkowy może być alternatywą dla kredytu na mieszkanie? Tak, ponieważ w przypadku kredytu gotówkowego nie trzeba podawać celu, na jaki potrzebujemy pieniędzy. Co za tym idzie, część lub całość pieniędzy możemy przeznaczyć na remont czy zakup nieruchomości – kredyt na zakup działki budowlanej. Procedura kredytowa jest łatwiejsza, a dodatkowo nie musimy ustanawiać zabezpieczenia w postaci hipoteki.

Kredyt gotówkowy charakteryzuje się jednak wyższą ratą kredytu i krótszym okresem kredytowania. Będziemy mieć mniej czasu na zwrot długu, trzeba też liczyć się z wyższym oprocentowaniem. Dlatego w przypadku kupna domu czy mieszkania kredyt hipoteczny wydaje się lepszym rozwiązaniem. Nieruchomość, którą kupimy, może nam zapewnić dodatkowe środki na emeryturze. Decydując się na tzw. odwrócony kredyt hipoteczny, przekażemy dom czy mieszkanie na rzecz banku, a w zamian otrzymamy określoną kwotę pieniężną. Zostanie wypłacona w całości lub w ratach. Co więcej, po śmierci świadczeniobiorcy spadkobiercy mogą spłacić hipotekę i przejąć prawo własności. Warto przemyśleć takie rozwiązanie i nie martwić się o finanse na emeryturze.

1. Tamże
2. Główny Urząd Statystyczny, 2019 rok