Marża kredytu - Sprawdź co to jest

Co to jest marża kredytu?

Marża kredytu to dodatkowa kwota, jaką bank lub inna instytucja finansowa nalicza jako swój zysk w ramach udzielanego kredytu. Do marży wlicza się przede wszystkim ryzyko kredytowe. To właśnie przez duże ryzyko ustalane są największe marże. Nie jest ono wysokie w przypadku kredytów hipotecznych - w razie problemów ze spłatą bank przejmuje na własność nieruchomość i w ten sposób zabezpiecza spłatę. Z tego powodu kredyty hipoteczne są relatywnie tanie. Jako marżę banki uznają opłaty za kredyt podawane w procentowym ujęciu rocznym, czyli odsetkach ustawowych. Nie wliczają się do niej prowizje od kredytu czy dodatkowe produkty bankowe.

Oprocentowanie kredytu a marża

Oprocentowanie kredytu, czyli cena, jaką płacisz za pożyczony kapitał w skali roku, składa się z dwóch kluczowych elementów: marży banku oraz stopy referencyjnej. Marża jest zazwyczaj stałym składnikiem ustalanym w umowie kredytowej na cały okres finansowania i stanowi podstawowy zysk banku z udzielonego kredytu. Jej wysokość zależy od wielu czynników, w tym oceny ryzyka kredytowego klienta.

Stopa referencyjna to z kolei zmienny element oprocentowania, który odzwierciedla aktualny koszt pieniądza na rynku międzybankowym. W Polsce dla większości złotowych kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu jest to obecnie stawka WIBOR (najczęściej WIBOR 3M lub WIBOR 6M), choć trwają prace nad jej stopniowym zastępowaniem przez wskaźnik WIRON. Wysokość stopy referencyjnej (WIBOR/WIRON) jest ściśle powiązana z ogólnym poziomem stóp procentowych w gospodarce, ustalanym przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP) poprzez np. stopę referencyjną NBP, i zmienia się w zależności od aktualnej sytuacji rynkowej.

Zmienność stopy referencyjnej oznacza, że wysokość rat kredytów o zmiennym oprocentowaniu może ulegać zmianom – rosnąć, gdy stopy procentowe idą w górę, lub spadać, gdy stopy są obniżane. Aby uniknąć tego ryzyka i zapewnić sobie stabilność rat przez określony czas (np. przez pierwsze 5 lub 7 lat), można zdecydować się na kredyt z oprocentowaniem okresowo stałym. Jest ono zazwyczaj nieco wyższe niż bieżące oprocentowanie zmienne, ale daje gwarancję niezmienności raty przez ustalony w umowie okres.

Należy jednak pamiętać, że samo oprocentowanie nominalne (czyli suma marży banku i aktualnej stopy referencyjnej) to nie jedyny koszt kredytu. Nie uwzględnia ono np. prowizji za udzielenie finansowania czy kosztów obowiązkowych ubezpieczeń. Dlatego przy porównywaniu ofert kredytowych kluczowe jest zwracanie uwagi na RRSO (Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania), która powinna uwzględniać wszystkie dodatkowe opłaty i dawać pełniejszy obraz całkowitego kosztu zobowiązania.

Jak ustalana jest marża kredytu i od czego zależy jej wysokość?

Marża kredytu nie jest wynikiem prostego wzoru dostępnego dla klienta, lecz jest indywidualnie ustalana przez bank dla każdej umowy kredytowej. Stanowi ona kluczowy składnik oprocentowania (obok zmiennej stopy referencyjnej jak WIBOR/WIRON) i odzwierciedla zysk banku oraz ocenę ryzyka związanego z danym kredytobiorcą i transakcją. Jej wysokość, wyrażona w procentach w skali roku, pozostaje zazwyczaj stała przez cały okres kredytowania.

Na ostateczną wysokość marży wpływa wiele czynników, które można podzielić na dwie główne grupy:

Czynniki po stronie banku:

• Polityka cenowa i marżowa danego banku (oczekiwany poziom zysku).
• Koszty operacyjne prowadzenia działalności przez bank.
• Koszt pozyskania przez bank środków na akcję kredytową.
• Ogólna ocena ryzyka na rynku kredytów hipotecznych.

Czynniki po stronie klienta i transakcji (wpływające na ocenę ryzyka):

• Zdolność kredytowa klienta: Osoby z wyższą zdolnością, stabilnymi i wysokimi dochodami oraz pozytywną historią kredytową w BIK są postrzegane jako klienci o niższym ryzyku, co może przełożyć się na korzystniejszą ofertę marży.
• Wysokość wkładu własnego (wpływająca na wskaźnik LTV): Im wyższy wniesiesz wkład własny, tym niższy będzie wskaźnik LTV (stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości). Niższe LTV oznacza mniejsze ryzyko straty dla banku w razie problemów ze spłatą, dlatego banki często oferują niższą marżę klientom z wysokim wkładem własnym (np. powyżej 20%). (To jest poprawiona informacja w stosunku do błędu w oryginalnym tekście).
• Kwota kredytu: Chociaż może się to wydawać sprzeczne z intuicją, przy bardzo wysokich kwotach kredytu (dla zamożnych klientów) banki mogą czasem zaoferować nieco niższą marżę, traktując takich klientów jako bardziej wiarygodnych i mniej ryzykownych w długim terminie.
• Dodatkowe produkty (cross-selling): Bank może zaproponować niższą marżę w zamian za skorzystanie z innych jego produktów, np. założenie konta z regularnymi wpływami, wykupienie karty kredytowej czy dodatkowego ubezpieczenia oferowanego przez bank. Zawsze należy jednak dokładnie przeanalizować, czy koszt tych dodatkowych produktów nie przewyższa korzyści z niższej marży.
• Rodzaj nieruchomości i cel kredytu: Marża może się nieznacznie różnić w zależności od tego, czy finansowany jest zakup mieszkania, budowa domu, czy np. remont.

Czy można negocjować i obniżyć marżę?

Tak, marża kredytu hipotecznego jest jednym z elementów, które podlegają negocjacjom z bankiem. Aby zwiększyć swoje szanse na uzyskanie niższej marży, warto podjąć następujące kroki:

• Przed złożeniem wniosków zadbaj o swoją zdolność kredytową i sprawdź swoją historię w BIK.
• Postaraj się zgromadzić jak najwyższy wkład własny, aby uzyskać jak najniższy wskaźnik LTV.
• Złóż wnioski kredytowe w kilku bankach, aby porównać oferty i mieć argumenty w negocjacjach. Sprawdź ranking kredytów hipotecznych.
• Rozważ skorzystanie z usług niezależnego doradcy kredytowego, który zna rynek i może pomóc w negocjacjach.
• Aktywnie negocjuj zaproponowane warunki, wskazując na swoje mocne strony (np. wysoki wkład, dobra zdolność) lub konkurencyjne oferty.

Marża kredytu a prowizja

Oprócz marży naliczana jest prowizja, czyli wynagrodzenie banku za przeróżne operacje i usługi, takie jak przygotowanie wniosku, rozpatrzenie go, wycenę nieruchomości czy ubezpieczenie kredytu. Banki często stosują pojęcie prowizji i marży niemal wymiennie - można dostać kredyt bez prowizji, ale za to z większą marżą. Wzięcie kredytu z większą marżą czy z większą prowizję to akurat kwestia, którą przy wyborze kredytu hipotecznego należy uważnie rozpatrzyć. Otóż prowizję można zapłacić z góry albo wliczyć ją do całkowitej kwoty kredytu. Ta druga opcja jest zdecydowanie mniej opłacalna. Weźmy na przykład prowizję w wysokości 2 proc. od kwoty kredytu na 300 tys. złotych, czyli 6 tys. złotych., która podniesie całkowitą kwotę kredytu do 306 tys przy oprocentowaniu stałym 3 proc. na 30 lat. Rata kredytu wyniesie wtedy 1 290,11 zł, w porównaniu do 1 265,81 zł przy zapłacie z góry. To różnica jedynie 24,30 zł miesięcznie, ale przez 30 lat wyniesie ona już 9 107 zł. Przy zapłacie z góry można więc zaoszczędzić przy tym kredycie ponad 3 tysiące złotych. Przy wyższych prowizjach i odsetkach ta różnica będzie stale rosła - zdarzają się przecież prowizje nawet na kilkanaście tysięcy złotych.

Koszty kredytu hipotecznego

Do kosztów kredytu hipotecznego można zaliczyć m.in.:

• Ubezpieczenie - polisa na życie kredytobiorcy, ubezpieczenie nieruchomości czy od utraty pracy.
• Ubezpieczenie pomostowe - ubezpieczenie płacone w okresie, kiedy kredyt nie jest wpisany jeszcze do księgi wieczystej.
• Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego - dla osób, które pożyczają na więcej, niż 80 proc. wartości nieruchomości.
• Opłata przygotowawcza.
• Opłata za karencję w spłacie kredytu lub wakacje kredytowe.
• Dodatkowe produkty bankowe, takie jak karta kredytowa czy konto w danym banku.

Pisaliśmy już o marży, prowizji i koszcie pożyczania pieniędzy, czyli stopie WIBOR. To jednak nie wszystkie koszty kredytu hipotecznego. Część z nich jest ukryta i nie wchodzi w skład oprocentowania nominalnego. Muszą być one, albo przynajmniej powinny być za to uwzględnione we wskaźniku RRSO, czyli Rzeczywistej Rocznej Stopie Oprocentowania. Jeśli bank, choć powinien to zrobić sam, nie wliczy tych dodatkowych kosztów do całkowitej kwoty spłaty kredytu możemy to zrobić sami. Dzięki temu porównanie oferty banków będzie bardziej miarodajne.