Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny?

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny w 2025 roku - wyliczenia na przykładach

Nie ma jednej, dobrej odpowiedzi na pytanie ile trzeba zarabiac, żeby dostać kredyt hipoteczny w 2025 roku. Aby w pełni odpowiedzieć na tak postawione pytanie trzeba przyjąć co najmniej kilka założeń. Po pierwsze zakładamy, że szukamy najniższych możliwych zarobków, które wystarczą do kupienia mieszkania na kredyt w dużym Polskim mieście. Oto one:

• Najtańszym Polskim dużym miastem jest Łódź (uwzględniając jedynie mieszkania z rynku wtórnego) – to w niej poszukamy mieszkania. Dla kontrastu podamy także dane z Warszawy (czyli miasta najdroższego)
• Mieszkanie może być małe i źle położone, ale wystarczające do normalnej egzystencji. Przyjmiemy, że musi mieć co najmniej 35 m2 powierzchni. Małżeństwo z dzieckiem szuka zaś ok. 55 m2.
• O kredyt aplikuje singiel, małżeństwo i małżeństwo z dzieckiem.
• Wnioskujący o kredyt nie ma innych zobowiązań kredytowych i posiada dobrą historię kredytową.
• Teoretyczny kredytobiorca jest stabilnie zatrudniony na umowę o pracę.
• Podawane wyliczenia są aktualne na styczeń 2025 roku.
• Okres kredytowania wynosi 35 lat.
• Oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi około 7,80 proc.
• Opłacony zostanie wkład własny w wysokości 20 proc.
• Raty kredytu są równe.
• Oprocentowanie jest stałe.
• Wiek kredytobiorcy(-ów) to 30 lat.
• Maksymalna wysokość raty obliczana jest według wzoru wynikającego z rekomendacji KNF, czyli w uproszczeniu (zarobki - koszty)/2

Jaki kredyt hipoteczny dla singla w Łodzi?

Kredyt hipoteczny dla singla to rodzaj pożyczki, którą osoba samotna, czyli bez współmałżonka lub partnera życiowego, może zaciągnąć w celu finansowania różnych potrzeb. Całkiem przyzwoitą kawalerkę w Łodzi można kupić już za około 300 tys. złotych (średnia cena na rynku wtórnym to ok. 8600 zł/m2, źródło: Otodom Analytics). Przy powyższych założeniach potrzebny będzie kredyt na kwotę 240 tys. złotych i 60 tys. złotych wkładu własnego. Jego miesięczna rata wyniesie około 1 500 złotych. Zakładamy przeciętne koszty utrzymania w Łodzi na 1 000 złotych (oszczędne życie, gotowanie w domu, kwota do przetrwania) i czynsz oraz opłaty (prąd, gaz, internet, telefon) na poziomie kolejnego tysiąca (500 zł czynsz, 200 zł prąd, 100 zł internet i telewizja, 200 zł na dodatkowe usługi – siłownia, Netflix itp.). Przy pensji minimalnej na 2025 rok (4 666 zł brutto, czyli 3 510,92 zł "na rękę") po odliczeniu tych kosztów zostanie nam 1 510 zł, czyli rzutem na taśmę powinniśmy móc opłacić kredyt. Jednak zdolność zwykle liczona jest w taki sposób, by po dokonaniu opłat kredyt pochłonął maksylanie 50% pozostałego dochodu netto. W takim układzie konieczne są zarobki na poziomie 5 000 zł netto (6 850,14 zł brutto).

Przychylamy się więc do wniosku, aktualnego zresztą od lat, że do dostania realistycznego kredytu hipotecznego w dużym polskim mieście nie wystarczy najniższa krajowa. O ile możemy być w stanie egzystować, o tyle nie zapewni nam to bezpiecznego życia. Bufor, w postaci kwoty pozostałej po wszystkich stałych wydatkach, jest zbyt mały, by wystarczył na pokrycie ewentualnej podwyżki stóp procentowych czy nagłych wydatków. Problem może się pojawić już na etapie wnioskowania o kredyt – najprawdopodobniej go po prostu nie dostaniemy.

Nie jest to co prawda wykluczone w 100%, bo singiel kupujący kawalerkę w dobrym stanie to klient niskiego ryzyka. W razie zaprzestania spłaty bank przejmie intratną, przygotowaną pod dochodowy wynajem kawalerkę, której cena na rynku wtórnym rośnie. W mieszkaniu nie ma dzieci, których eksmisja mogłaby stanowić problem, więc nasz klient nie stanowi w przytoczonym przykładzie wielkiego problemu dla banku.  Podsumowując:

• Dla singla w łodzi potrzebny jest kredyt hipoteczny w wysokości 240 tys. złotych, do którego uzyskania w 2025 roku nie wystarczy pensja minimalna. 
• Singiel w łodzi musi zarabiać minimum 5 000 zł "na rękę" by kupić kawalerkę (6 850,14 zł brutto).

Ile trzeba zarabiać, by kupić kawalerkę?

Kwota, którą trzeba zarabiać, aby kupić kawalerkę, zależy od wielu czynników, takich jak lokalizacja, cena nieruchomości, dostępność kredytu hipotecznego, poziom wkładu własnego i indywidualna zdolność kredytowa. W drugim przypadku przyjmiemy takie same założenia, tylko zamiast najtańszej Łodzi postaramy się poszukać taniej kawalerki w Warszawie. Tu problem jest dużo większy, bo ceny w stolicy odpłynęły już poza jakiekolwiek granice zdrowego rozsądku. Jaka zdolność kredytowa będzie więc potrzebna?

Kawalerka w Warszawie o wielkości 35 m2 to koszt około 15, do nawet 23 tys złotych za metr!  Realistycznie można założyć, że cena mieszkania dla singla w tym mieście wyniesie ok. 600 tys. złotych. Koszt życia w stolicy jest jednym z najwyższych w kraju, głównie właśnie przez ceny nieruchomości, ale usługi i zakupy w sklepie również są tu nieco droższe, niż gdzie indziej.

Dlatego przyjmiemy minimalne koszty życia na:

• 2000 zł – jedzenie, gotowanie w domu, codzienne wydatki,
• 1300 zł – czynsz, prąd, internet, telefon, dojazdy

Kredytu na mieszkanie o wartości 600 tys. zł wyniesie 480 tys. zł, przy założeniu 20% wkładu własnego. Rata takiego kredytu to około 3 200 zł. W teorii można więc otrzymać kredyt przy zarobkach 9 700 zł netto. Jednak do opłacenia raty i szacowanych kosztów życia potrzebujemy minimum 6 500 zł netto, więc przy załozeniu powyższych kosztów życia, takie zarobki pozwolą na bufor bezpieczeństwa na wypadek zmiany warunków rynkowych lub nagłych wydatków. Będą także wystarczające, by uzyskać pozytywną decyzję banku.

• Do kupna kawalerki w Warszawie powinna wystarczyć pensja netto w wysokości 9 700 zł (13 744,86 zł brutto).

Młode małżeństwo a kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny dla młodego małżeństwa pozwoli na zakup pierwszego domu lub mieszkania. Małżeństwo znacznie ułątwia zakup nieruchomości, bo sumują się zarobki obydwojga małżonków. Z drugiej strony potrzebujemy jednak większego lokum, zwłaszcza jeśli myślimy o dzieciach.

W tym przypadku przyjmujemy podobne założenia. Musimy jednak przyjać, że pary może interesować nieruchomość, która będzie większa. Wykonamy więc kalkulacje w dwóch wariantach. Najpierw zachowamy minimum 35m2 (i dwa pokoje). Później obliczymy kredyt dla mieszkania 55m2, które będzie nieocenione gdy pojawią się dzieci.

Jeśli więc szukamy małego mieszkania w Łodzi, we dwoje znajdziemy i kupimy je raczej bez problemu. 240 tys. kredytu to rata w wysokości ok. 1 500 zł, co oznacza, że po wykonaniu opłat w budżecie domowym musi zostać minimum 3 000 zł. Jeśli obie osoby pracują to nie musimy nawet uwzględniać dodatkowych kosztów, bo minimalna pensja netto wynosi w 2025 roku 3510,92, więc w gospodarstwie domowym będizemy mieli 7021,84. Z taką kwotą więc spokojnie opłacimy podstawowe wydatki i wciąż mieć zdolność do zaciągnięcia takiego kredytu.

Niestety trudniej jest w Warszawie, gdzie nawet dla dwojga pracujących osób 35 metrowa kawalerka nie jest oczywistą sprawą. Przy obecnej pensji minimalnej dwie pracujące osoby powinno być jednak na nią stać, jeśli ograniczymy się do mieszkań poniżej 600 000 zł. Wtedy bowiem rata wynosi około 3 200 zł. Potrzebny dochód gospodarstwa domowego będzie wyższy niż w przypadku singla, bo rosną także koszty, np. na jedzenie czy wodę. Przy założeniu kosztów miesięcznych w wysokości 1500 zł za osobę i 1300 zł za rachunki (bez zmian), będziemy potrzebować dochodów gospodarstwa domowego w wysokości 10 700 zł netto, czego niestety nie gwarantuje nam suma pensji minimalnej dwóch osób. .

Niezależnie od wszystkich zmiennych, z całą pewnością możemy powiedzieć, że nawet jeżeli zarabiamy średnią krajową, do zakupu kawalerki w Warszawie w 2025 roku bezwzględnie potrzebujemy partnera. 

• W Łodzi do kupna mieszkania o wielkości 35m2 wystarczy, żeby obie osoby zarabiały pensję minimalną..
• W Warszawie konieczne będą łączne zarobki w wysokości 10 700 zł netto.
• Nawet jeżeli zarabiamy średnią krajową, do zakupu kawalerki w Warszawie potrzebujemy partnera. 

A co, jeśli na utrzymaniu mamy dziecko?

Jeśli na utrzymaniu mamy dziecko, potrzebna będzie jeszcze wyższa zdolność kredytowa. Na szczęście ceny nie rosną liniowo – generalna zasada jest taka, że czym większe mieszkanie, tym niższa cena za metr. Oczywiście od tej reguły są wyjątki, ale jeżeli za 35 metrowe mieszkanie w Warszawie musieliśmy zapłacić ok. 600 tys., to 50-55 metrowe możemy kupić już w granicy 700-750 tys. zł.

Z drugiej strony od zdolności odjęte zostaną koszty utrzymania dziecka, chyba że kredyt hipoteczny zostanie zaciągnięty jeszcze przed jego narodzinami. Optymalnie byłoby zrobić właśnie w ten sposób, ale wiadomo że dziecko nie jest inwestycją wykonywaną zgodnie z biznesplanem, nie można więc oczekiwać, że w ten sposób ludzie postąpią. W obliczeniach przyjmiemy więc, że dziecko już się urodziło i założymy, że miesięcznie jest wydatkiem na poziomie 700 zł. Jest to o tyle korzystne, że przy wliczeniu pieniędzy z programu 800+ zdolność kredytowa nie zostaje obniżona. Program rodzina 800+ może być bowiem wliczony do zdolności kredytowej, ale pod warunkiem, że osoby wnioskujące mają także inne źródła dochodów.

Jako, że dziecko się bilansuje przez 800+, pozostałe warunki pozostawimy niezmienione, wzrosną jedynie koszty stałe, ze względu na dwie dorosłe osoby w gospodarstwie i sama cena mieszkania. W Warszawie ok. 55 metrów to koszt zbliżony do 750 tys. zł, w Łodzi zaś – 450 tys. zł.

• W Łodzi do zakupu 55 metrowego mieszkania potrzebujemy dochodów w wysokości 7 700 zł netto (10 328,06 zł brutto przy założeniu wspólnego rozliczenia małżonków i pozostaniu w 1 progu podatkowym) na całe gospodarstwo domowe.
• W Warszawie do zakupu 55 metrowego mieszkania potrzebujemy dochodów w wysokości 12 000 zł netto (16 634,42 zł brutto przy założeniu wspólnego rozliczenia małżonków i pozostaniu w 1 progu podatkowym) na całe gospodarstwo domowe.

Obliczenia dla mieszkania 55 m2 w Łodzi

• Koszt mieszkania: 450 tys. zł
• Wkład własny (20%): 90 tys. zł
• Kwota kredytu: 360 tys. zł
• Szacowana rata: 2 350 zł
• Szacowane koszty życia: 1 000 zł opłaty, 1 000 zł/os. jedzenie, transport, własne wydatki, łącznie 3 000 zł. Pomijamy dziecko, bo koszty utrzymania go pokryje 800+.
• Wymagane dochody pozwalające na opłacenie raty i szacowanych kosztów życia: 5 350 zł netto.
• Wymagane dochody przez bank: 7 700 zł netto (10 328,06 zł brutto przy założeniu wspólnego rozliczenia małżonków i pozostaniu w 1 progu podatkowym) na całe gospodarstwo domowe

Obliczenia dla mieszkania 55 m2 w Warszawie

• Koszt mieszkania: 750 tys. zł
• Wkład własny (20%): 150 tys. zł
• Kwota kredytu: 600 tys. zł
• Szacowana rata: 3850 zł
• Szacowane koszty życia: 1500 zł/os. – jedzenie, gotowanie w domu, codzienne wydatki, 1300 zł – czynsz, prąd, internet, telefon, dojazdy, pomijamy dziecko, bo koszty utrzymania go pokryje 800+. Łącznie 4 300 zł
• Wymagane dochody pozwalające na opłacenie raty i szacowanych kosztów życia: 8 150 zł netto.
• Wymagane dochody przez bank: 12 000 zł netto (16 634,42 zł brutto przy założeniu wspólnego rozliczenia małżonków i pozostaniu w 1 progu podatkowym) na całe gospodarstwo domowe

Jaki kredyt dostanę za swoją pensję?

Aby dowiedzieć się, jaki kredyt dostaniesz za swoją pensję, po prostu pomnóż zakładane przez nas założenia. Szacowaną kwotę raty można poznać w kalkulatorze kredytu hipotecznego. Następnie trzeba ją pomnożyć razy dwa i dodać do niej sumę naszych miesięcznych wydatków – kwota, którą otrzymamy, to minimalne wynagrodzenie netto, jakiego oczekuje od nas bank, by dać nam taki kredyt.

Jaki kredyt hipoteczny mogę wziąć na minimalną krajową? Mieszkanie za minimalną krajową 2025

Kredyt hipoteczny, który możemy wziąc na minimalnąkrajową to ok. 260 tys. zł – za tyle możemy kupić mieszkanie w mniejszej miejscowości. Zarabiając najniższą krajową i będąc singlem możemy wziąc maksymalnie 220 tys. kredytu przy 44 tys. zł wkładu własnego, a więc kupić mieszkanie kosztujące maksymalnie 264 tys. zł. W takim przypadku przy okresie 35 lat rata wyniesie ok. 1 100-1 200 zł, a więc przy założeniu skromnego życia w małej miejscowości i posiadania kosztów wysokości 1 000 zł, pozostanie w granicach zdolności kredytowej analizowanej osoby.

W chwili tworzenia artykułu mieszkań spełniających podane kryteria jest na sprzedaż ponad 3000. Możemy w takich kwotach kupić mieszkanie nawet powyżej 50 metrów kwadratowych, ale nie są to mieszkania w miastach wojewódzkich. Kupimy je w takich miejscowościach, jak Kwidzyn, Bielawa, Malbork, Mysłowice czy Rybnik. Jeśli poszukamy dokładniej, możemy znaleźć także pojedyncze okazje z Bydgoszczy, Częstochowy, Radomia, a nawet gorszych dzielnic Łodzi czy Olsztyna.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt pod hipotekę - zestawienie

Żeby dostać kredyt pod hipotekę wystarczy minimalna krajowa, ale nie będzie to mieszkanie w mieście wojewódzkim. Nasze obliczenia dla najtańszego i najdroższego miasta wojewódzkiego ujęliśmy w poniższej tabeli. Pamiętajmy jednak, że to jedynie szacunki i każdy bank liczy zdolność kredytową w inny sposób.

Uzyskanie kredytu nie zawsze jest dostępne dla każdego

Uzyskanie kredytu nie zawsze jest dostępne dla każdego, ponieważ banki i instytucje finansowe mają określone kryteria i wymagania, które muszą być spełnione przez potencjalnych kredytobiorców. Ostateczna odpowiedź na pytanie "ile mogę dostać kredytu", albo "czy dostanę kredyt" zależy od konkretnego banku. Niektóre z nich z zasady nie udzielają kredytów hipotecznym osobom z niskimi dochodami. Jeśli spełniasz opisane przez nas warunki finansowe, to śmiało możesz udać się do placówki banku na rozmowę - to nic nie kosztuje. Pamiętaj jednak, że bank nie uwierzy na słowo, że wydajesz na swoje utrzymanie zaledwie 700 zł miesięcznie. Twoje miesięczne wydatki zostaną prześwietlone i jeśli jesteś przyzwyczajony do wyższego poziomu życia, to również zostanie to uwzględnione przy wyliczaniu twojej zdolności kredytowej. Bank założy też na pewno możliwość podwyższenia w przyszłości stóp procentowych (zgodnie z rekomendacją KNF o 4 p.p.¹). Może wymagać od Ciebie zabezpieczenia kredytu, np. wpisem do innej hipoteki. Jeśli z jakichś powodów nie chcesz brać hipoteki, to pozostaje możliwość finansowania zakupu nieruchomości przez kredyt gotówkowy. Jego przewagą jest szybkość decyzji kredytowej i brak skomplikowanych formalności. Z drugiej strony jest droższy i przy takiej samej zdolności kredytowej można go dostać na niższą kwotę.

Co jest potrzebne do dostania kredytu hipotecznego?

Do otrzymania kredytu hipotecznego potrzebne są:

• Dokument tożsamości.
• Wypełniony wniosek o kredyt hipoteczny (zazwyczaj można go wypełnić online).
• Jeśli kupujesz nowe mieszkanie - pozwolenie na użytkowanie budynku i dokument określający warunki transakcji kupna nieruchomości, tzw. umowa przedwstępna.
• Numer księgi wieczystej.
• Umowa o pracę, bądź inny dokument potwierdzający zatrudnienie i osiągane dochody.
• Zaświadczenie o ewentualnych zasiłkach.
• Dokumenty potwierdzające wycenę nieruchomości.
• Wkład własny w wysokości 20, lub w szczególnych przypadkach 10 proc. wartości nieruchomości.
• Odpowiedni wiek.
• Wystarczająca zdolność kredytowa.
• Niekiedy poręczenie kredytu przez żyranta.

Jednym z wymagań do wzięcia kredytu hipotecznego jest odpowiedni wiek. W momencie spłacenia ostatniej raty kredytobiorca nie może być starszy niż 75-80 lat. Najważniejszym czynnikiem przy staraniu się kredyt jest zdolność kredytowa, czyli w skrócie nasze dochody po odjęciu od nich wydatków. Przy ustalaniu zdolności do wzięcia kredytu ważna jest historia kredytowa. To dzięki niej bank jest w stanie stwierdzić czy może nam ufać. Jeśli nierzetelnie spłacasz zwykłe chwilówki online, to jak masz poradzić sobie z tak dużym kredytem, jak kredyt na mieszkanie.

Wkład własny i wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę

Zgodnie z zaleceniami rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego wymagane jest 20% wkładu własnego, bądź, z dodatkowym ubezpieczeniem kredytu hipotecznego 10%. Wkładem własnym nie zawsze musi być gotówka. Może to być np. wartość działki, na której planowana jest budowa domu, zaliczka do dewelopera, czy zakupione materiały budowlane. Wysokość wkładu własnego określana jest w wskaźnikiem LTV (ang. loan to value), który wynosi zgodnie z tymi wytycznymi 80 lub 90 proc. Wymagana będzie też wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę. Możesz zlecić ją sam, lub zdać się na rzeczoznawcę banku. W każdym przypadku będziesz musiał zapłacić za tę usługę jeszcze przed ostateczną decyzją o przyznaniu kredytu. Szczegółowe warunki kredytu hipotecznego mogą nieco różnić się w każdej instytucji, dlatego najlepiej jest zapytać o nie bezpośrednio w banku.

1. https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponent/ img/stanowisko_dot_informowania_12022015_40525.pdf