Umowa deweloperska przy kredycie hipotecznym - co to takiego?
Umowa deweloperska to umowa zawierana między deweloperem a nabywcą, na mocy której deweloper zobowiązuje się do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę po zakończeniu inwestycji deweloperskiej, natomiast nabywca zobowiązuje się do uiszczenia kwoty w wysokości ceny przyszłego, wyodrębnionego lokalu.
Oznacza to tyle, że na mocy umowy deweloperskiej, jedna strona deklaruje, że sprzeda mieszkanie gdy skończy inwestycję, druga strona deklaruje, że ureguluje cenę nieruchomości jeszcze przed jej uzyskaniem. Umowa ta musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego pod groźbą nieważności.
Dane zawarte w umowe deweloperskiej
Umowa deweloperska to bardzo złożony dokument, który musi być spisany w formie aktu notarialnego, inaczej nie będzie ważna. Niezbędny jest notariusz choćby ze względu złożoności dokumentu jakim jest umowa deweloperska. Musi ona zawierać bardzo dużo różnych informacji i ustępów, aby odpowiednio zabezpieczyć interesy obu stron. Udając się do notariusza, ten powinien mieć gotowy wzór umowy deweloperskiej do wglądu, a sam powinien umieć skomponować taką umowę, zachowując jej właściwą formę i zawierając wszystkie, najważniejsze rzeczy:
- Data, miejsce, strony umowy - najbardziej podstawowe informacje związane z samą umową, czyli data i miejsce sporządzenia i podpisania umowy, oraz określenie jej stron - zbywcy i nabywcy,
- Położenie i istotne cechy lokalu - informacje o miejscu prowadzenia inwestycji, wyodrębnionych lokalach, oraz docelowym lokalu, na kupno którego po zakończeniu inwestycji zdecydował się nabywca. Tutaj również powinny pojawić się informacje o terminie rozpoczęcia i planowanym terminie zakończenia prac budowlanych. Istotne jest aby zawarte były informacje o położeniu mieszkania w budynku, metrażu, ilości i rozkładzie pomieszczeń. Ważne jest również, aby pojawił się ustęp na temat sposobu pomiaru pomieszczeń zgodnie z planami architektonicznymi, oraz w jakim zakresie lokal będzie wykończony,
- Odbiór lokalu - na ten punkt składa się również kilka informacji. Powinny w umowie być zawarte zapisy o tym, kiedy spodziewany jest odbiór lokalu, jak o odbiorze zostanie zawiadomiony nabywca, w jakie sposób oraz kiedy zostaną przeniesione prawa na kupującego. To wszystko są niezwykle ważne informacje w przypadku umowy deweloperskiej,
- Odstąpienie od umowy, kary - to kwestia związana z samą umową. Zawarte powinny być w niej zapisy o potencjalnej możliwości odstąpienia od umowy, ale również informacje o karach i ewentualnych kosztach związanych z niewywiązaniem się z samych postanowień umowy. Oczywiście zapisy te dotyczą zarówno jednej jak i drugiej strony i obie mogą od umowy odstąpić, lub zerwać ją z konsekwencjami,
- Zgody banku - w wielu przypadkach, opłacenie powstającego lokalu będzie odbywać się z udziałem kredytu hipotecznego. W umowie deweloperskiej powinien znaleźć się stosowny zapis o kredycie hipotecznym. Winny się w niej znajdować informacje o potrzebnych zgodach od banku. W tym dziale umowy powinny znaleźć się również stosowne zapisy, które będą mówiły o postępowaniu w przypadku, gdy potencjalny kupiec nie uzyska kredytu hipotecznego w banku.
Kiedy można podpisać umowę deweloperską?
Nie ma odgórnie ustalonego czasu, kiedy należy umowę deweloperską podpisać. Jeśli zainteresujemy się projektem już na etapie planowania, mamy szansę podpisać umowę deweloperską jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych. Oczywiście można również wyrazić chęć nabycia lokalu w już powstającej inwestycji. Wtedy można podpisać umowę deweloperską. Aby jednak umowę deweloperską podpisać, nieruchomość musi być w trakcie planowania lub budowania. W momencie, kiedy inwestycja będzie ukończona, raczej będziemy podpisywać umowę przedwstępną, umowę rezerwacyjna, lub już właściwą umowę z przeniesieniem praw do lokalu.
Umowa deweloperska przed podpisaniem umowy kredytu hipotecznego
Umowa deweloperska zawsze podpisywana jest przed podpisaniem umowy kredytu hipotecznego. Co więcej, niektóre banki wymagają przedłożenia umowy deweloperskiej w przypadku jej podpisania, jako jednego z dokumentów niezbędnych do uzyskania kredytu hipotecznego. Jednak spisując umowę deweloperską powinien być w niej zawarty ustęp o odstąpieniu od umowy w przypadku nieuzyskania kredytu hipotecznego. Jest to kwestia istotna dla obu stron umowy, żeby tego dopilnować.
Umowa deweloperska a negatywna decyzja kredytowa
Negatywna decyzja kredytowa w przypadku podpisania umowy deweloperskiej może doprowadzić do rozwiązania umowy lub jej zerwania. Jeśli w umowie pojawił się stosowny zapis o odstąpieniu w przypadku odmowy udzielenia kredytu przez bank, to w przypadku decyzji negatywnej nastąpi właśnie rozwiązanie umowy. Bezstratne i bezkosztowe dla stron umowy. Jednak jeśli odpowiedniego zapisu w umowie notariusz nie zawarł, brak kredytu będzie tożsamy z zerwaniem umowy przez nabywcę. Wtedy wiązać się z tym będą konsekwencje, od finansowych, po prawne.
Jak odzyskać zadatek przy odmowie udzielenia kredytu hipotecznego?
W przypadku odstąpienia od umowy, nabywca ma prawo odzyskać zadatek w pełnej kwocie. Jeżeli jednak nie ma mowy o odstąpieniu, ale umowa została zerwana, to w przypadku zerwania przez dewelopera, nabywca ma prawo żądać zwrotu zadatku w jego dwukrotności. Natomiast jeśli umowę zerwał nabywca, deweloper będący zbywcą, nie ma obowiązku zwrócić zadatku czy zaliczki.
Cesja umowy deweloperskiej
Cesja umowy deweloperskiej następuje w sytuacji, gdy przyszłe prawa do nieruchomości przechodzą z jednego nabywcy na innego nabywcę, który wcześniej nie był stroną umowy. Przeniesienie następuje za zgodą i poprzez dewelopera. On przenosi potencjalne prawo własności z poprzedniego nabywcy na nowego nabywcę. Wtedy to nowy przyszły właściciel nieruchomości staje się dłużnikiem względem poprzedniego nabywcy.
Jaki jest koszt związany z umową deweloperską przy kredycie hipotecznym?
Koszt umowy deweloperskiej sporządzonej przez notariusza zależny jest od kosztu nieruchomości. Taksa notarialna dla nieruchomości wyniesie najpewniej 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł. Owa nadwyżka liczona jest podług ceny nieruchomości. Jeśli nieruchomość kosztować ma nas około 200 000 złotych, to 0,4% zostanie naliczone od kwoty 140 000 złotych, czyli wspomnianej nadwyżki powyżej 60 000 złotych. Do kosztów umowy zaliczyć trzeba również wypisy z aktów notarialnych, czy wniosek wieczystoksięgowy. W cenie znajdzie się również koszt opłaty sądowej oraz oczywiście stosowny podatek od towarów i usług, czyli VAT. Koszt umowy deweloperskiej wahać się będzie zapewne w granicach od 2000 do 5000 złotych, a pokrywają go po połowie i nabywca i deweloper.
Odstąpienie od umowy deweloperskiej
Możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej powinna być jasno określona w samej umowie. Jednym z niezbędnych jej elementów jest ustalenie i zapisanie warunków odstąpienia, czyli rozwiązania umowy bez konsekwencji dla żadnej ze stron. Przykładowo w umowie powinien znaleźć się zapis o odstąpieniu w przypadku negatywnej decyzji kredytowej, by potencjalny nabywca nie pozostał w pewnym momencie z koniecznością uregulowania płatności względem dewelopera, bez środków do zrobienia tego.
Konsekwencje niewywiązania się z umowy deweloperskiej
Brak wywiązania się z umowy deweloperskiej, czyli jej zerwanie, wiąże się z konsekwencjami od finansowych, po prawne. Oczywiście w treści umowy powinny zawrzeć się stosowne ustępy, traktujące o właśnie konsekwencjach zerwania umowy przez jedną ze stron. Wpisanie kar umownych i ewentualnych odsetek karny do umowy deweloperskiej jest niezbędne w celu dalszego egzekwowania tych zapisów.
Jakie są korzyści dla nabywcy nieruchomości wynikające z podpisania umowy deweloperskiej?
Nabywca podpisując umowę deweloperską zyskuje dostęp do większego wyboru powstających lokali oraz w pewnym sensie rezerwuje sobie zarówno nieruchomość, jak i stabilność kosztów. Korzyści są znaczne i na pewno warte zachodu. Jeśli na wczesnym etapie zdecydujemy się podpisać umowę deweloperską, to zyskujemy możliwość wyboru dowolnego lokalu z jeszcze niepowstałej nieruchomości. Oczywiście sama umowa podpisywana będzie już na konkretny, wybrany lokal. Stanowić ona jednak będzie pewną gwarancję ceny. W umowie deweloperskiej musi być uwzględniony koszt gotowego mieszkania, co sprawia, że raczej nie będziemy zmuszeni przepłacić.
Jakie są korzyści dla dewelopera wynikające z podpisania umowy deweloperskiej?
Każda podpisana umowa to dla dewelopera korzyść sama w sobie. im więcej umów podpisze, tym większą ma pewność, że inwestycja się opłaci, a nawet zwróci. Daje mu to pewność już na etapie przedsprzedaży, że na jego produkt jest i będzie popyt. Im więcej umów deweloperskich, tym większy wpływ na konto inwestycji, co pozwala deweloperowi na lepszą obsługę jego kredytu i zobowiązania, a także na większą swobodę w prowadzeniu samej inwestycji. Dla dewelopera istotne jest również to, że umowa zabezpiecza interesy obu stron.
Alternatywny dla umowy deweloperskiej?
Umowa deweloperska, choć najpewniejsza, nie jest jedyną formą umowy, którą można zawrzeć na nie powstały jeszcze lokal. Taką umową może być umowa przedwstępna. Ta może, ale nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego, jednak ma wtedy większą moc. Umowa przedwstępna to z kolei umowa, która wymusza na stronach podpisanie umowy przyrzeczonej, czyli umowy na mocy której nabywca stanie się właścicielem praw do nieruchomości. Umowa przedwstępna również zawierać będzie wtedy część zapisów z umowy deweloperskiej, jednak jej przedmiotem będzie nie sama nieruchomość, ale spisanie umowy przyrzeczonej w przyszłości.
Podsumowanie najważniejszych informacji na temat umowy deweloperskiej przy kredycie hipotecznym
Przedmiotem umowy deweloperskiej jest nieruchomość, która dopiero powstanie. Na mocy tej umowy nabywca deklaruje gotowość nabycia danego lokalu oraz wpłatę stosownej kwoty deweloperowi za powstające mieszkanie, natomiast deweloper deklaruje przeniesienie praw do nieruchomości na nabywcę, po oddaniu nieruchomości do użytku. Umowa deweloperska musi być spisana w formie aktu notarialnego pod groźbą nieważności. Istotnymi elementami tej umowy są strony umowy, termin ukończenia inwestycji, parametry nieruchomości wraz z jej ceną, a także warunki odstąpienia od umowy czy zerwania jej. Umowę deweloperską zwykle podpisuje się przez umową kredytową, jako jeden z dokumentów niezbędnych do uzyskania kredytu w wielu bankach.
Komentarze