Kosztorys do kredytu hipotecznego - co to takiego?
Kosztorys do kredytu hipotecznego to dokument, w którym uwzględnione są szacunkowe koszty inwestycji, na którą chcemy uzyskać kredyt. W kosztorysie zamieszczamy takie informacje jak koszty materiałów, ekipy budowlanej, najmu maszyn, ale również przybliżony termin ukończenia inwestycji oraz poszczególnych jej etapów. Kosztorys jest dokumentem dla banku, na podstawie którego bank określa czy kwota kredytu będzie wystarczająca na pokrycie kosztów inwestycji. Kosztorys nie jest wymagany przy zaciąganiu każdego kredytu hipotecznego, ale jest niezbędny, jeśli finansowanie z banku chcemy przeznaczyć na budowę domu, remont lub renowację domu albo mieszkania, czy prace wykończeniowe. Ogółem mówiąc, kosztorys zawiera informacje o kosztach materiałów i robocizny, które są niezbędne do ukończenia inwestycji.
Rodzaje kosztorysów do kredytu hipotecznego
Wyróżniamy 5 typów kosztorysów - inwestorski (przedwykonawczy), powykonawczy, ofertowy, zamienny i ślepy. Nie każdy z tych kosztorysów będzie przez bank honorowany, więc dobrze wiedzieć, czym dany kosztorys się charakteryzuje, oraz które z nich bank zaakceptuje jako dokument do wniosku kredytowego.
- Kosztorys inwestorski - inaczej nazywany kosztorysem przedwykonawczym. Jest to kosztorys sporządzany przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac budowlanych lub remontowych i zakupem materiałów. Jest to najdokładniejszy kosztorys, ponieważ zawiera szacunkowe koszty całej inwestycji. Są w nim zawarte ceny materiałów, sprzętów, koszt najmu maszyn i wynajęcia ekip budowlanych tudzież remontowych, a także harmonogram prac oraz sposób ich wykonania. Dla banku kosztorys inwestorski jest najbardziej wartościowy, a tym samym akceptowany jako dokument załączany do wniosku kredytowego.
- Kosztorys powykonawczy - jest to kosztorys, który sporządzamy gdy jakiś etap prac budowlanych lub remontowych już został wykonany i zakupione były już jakieś materiały. Stosowany często, gdy oszacowanie kosztu prac lub materiałów nie jest możliwe. Wciąż trzeba w nim zawrzeć szacunkowe przyszłe wydatki związane z budową czy remontem, ale będą w nim również uwzględnione dokładne koszty już wykonanej pracy i dokonanych zakupów. Kosztorys powykonawczy również stanowi dla banku wartościowy, honorowany dokument do wniosku kredytowego.
- Kosztorys ofertowy - bezwartościowy dla banku dokument, który sporządzany dla klienta przez wykonawcę robót budowlanych lub remontowych.
- Kosztorys zamienny - jest to bardziej forma aneksu lub poprawki wprowadzanej w kosztorysie ofertowym, również bezwartościowy dla banku.
- Kosztorys ślepy - najmniej dokładny i najmniej wartościowy. Zawiera jedynie szacunkowe koszty materiałów, sprzętu czy najmu maszyn. Bezużyteczny dla banku.
Kto przygotowuje kosztorys do kredytu hipotecznego?
Kosztorys można przygotować samodzielnie, albo zlecić to specjaliście - kosztorysantowi. Przygotowanie kosztorysu jest bardziej czasochłonne, aniżeli trudne. Samodzielne przygotowanie kosztorysu jest możliwe, ponieważ wiele banków udostępnia gotowe do wypełnienia formularze, w internecie dostępne są kalkulatory kosztorysu, a takżę specjalne programy do sporządzenia kosztorysu. Oczywiście wymaga to czasu, aby odnaleźć niezbędne materiały, oszacować ich koszty, to samo tyczy się ekip budowlanych, remontowych, czy najmu maszyn.
Przeciętny kredytobiorca nie jest specjalistą w tej dziedzinie, więc jest to dodatkowe utrudnienie. W związku z tym faktem, niektóre banki będą wymagać, aby dostarczony kosztorys został sporządzony, albo zweryfikowany przez profesjonalistę, a przynajmniej przez osobę z uprawnieniami budowlanymi. Warto również mieć na uwadze, że decydując się na zakup gotowego projektu domu, wraz z projektem otrzymamy profesjonalnie przygotowany kosztorys inwestorski, czyli gotowy dokument dla banku.
Niezbędne dane w kosztorysie do kredytu hipotecznego
Niezbędne dane w kosztorysie do kredytu hipotecznego to:
- Dane nieruchomości, której dotyczy kosztorys,
- Opis etapów prac budowlanych lub remontowych,
- Koszty materiałów, najmu maszyn, wynajęcia ekipy,
- Okres ukończenia budowy i zamknięcia jej poszczególnych etapów.
W zależności od inwestycji, możemy znaleźć formularze kosztorysu budowlanego, remontowego, czy wykończeniowego. Mimo dość dużych różnic inwestycyjnych, informacje konieczne do zawarcia w poszczególnych kosztorysach nie różnią się zbytnio.
Dane nieruchomości - w przypadku kosztorysu budowlanego opis ten musi być dość obszerny. Podstawowe dane jakie należy zawrzeć to oczywiście adres nieruchomości oraz rodzaj zabudowy, czyli przykładowo dom jednorodzinny. W takim wypadku należy również podać szczegółowo jaka ma być powierzchnia nieruchomości, ile ma mieć pięter, czy będzie posiadać piwnicę, lub strych, ile i jakie będą w budynku pomieszczenia, jaki będzie dach. Jeśli planujemy przy budowie wykorzystać jakieś technologie ekologiczne - termomodernizacja, fotowoltaika, pompy ciepła - to również musimy je uwzględnić w kosztorysie. W przypadku remontu czy wykończenia istotne jest tylko to, jakiej nieruchomości dotyczy kosztorys, jaki będzie zakres prac i w jakich pomieszczeniach.
Opis etapów prac - tutaj najpierw musimy się rozeznać, jakie są etapy prac budowlanych, albo dokładniej, jakie wyszczególnia bank. W większości przypadków są wyróżnione cztery etapy - stan zerowy, stan surowy zamknięty, stan wykończeniowy, stan “pod klucz”. Dla każdego etapu musimy szacowany czas i koszt jego ukończenia.
Etapy przygotowania kosztorysu do kredytu hipotecznego
- Stan zerowy - są to przede wszystkim koszty prac ziemnych, czyli początek budowy. Uwzględniamy tutaj takie rzeczy jak wyrównanie terenu, postawienie fundamentu, ewentualnie piwnicy, położenie izolacji. Należy więc na pewno zawrzeć koszt wynajęcia odpowiednich maszyn, ekipy budowlanej, oraz początkowy materiałów. Oczywiście podajemy również szacunkowy termin ukończenia tego etapu i przejścia do kolejnego.
- Stan surowy zamknięty - ten etap zakończony jest w momencie dosłownego “zamknięcia domu”. Tutaj uwzględniamy tak samo koszty materiałów, ekipy i maszyn. W tej części należy zawrzeć informacje dotyczące budowy ścian, stropów, schodów, balustrad, dachu, a także stolarki drzwiowej i okiennej, oraz instalacji wewnętrznych takich jak kanalizacja, ogrzewanie, gaz, woda, energia elektryczna. Również należy podać przybliżony termin zakończenia tego etapu budowy.
- Stan wykończeniowy - w tym miejscu powinniśmy zawrzeć koszty prac wykończenia budynku, zarówno wewnątrz jak i na zewnątrz. Tutaj uwzględniamy koszty zewnętrznego tynku i ocieplenia, podłóg, posadzek, sufitów, a także prac tynkarskich i malarskich wewnątrz, oraz tzw. “białego montażu”, czyli wanna, umywalka, zlew, sedes, i podobnych. Ponownie zawrzeć należy szacowany termin zamknięcia tego etapu.
- Stan “pod klucz” - finalny etap prac, w którym zawieramy koszt montażu oświetlenia, czy urządzeń sanitarnych, a także, jeśli bank dopuszcza to w kosztach kredytu, zabudowy stałej. Również zawrzeć należy koszt ewentualnego podpięcia do sieci miejskich, jak gazociąg, wodociąg, czy elektryczność. W tym miejscu pojawi się również przybliżony czas zakończenia prac na tym etapie, a co za tym idzie, ogółu prac budowlanych.
Samodzielne przygotowanie kosztorysu do kredytu budowlanego
Samodzielnie przygotowując kosztorys do kredytu budowlanego warto skorzystać z gotowego formularza, jeśli bank, w którym planujemy wziąć kredyt, takowy udostępnia. Można to również zlecić profesjonalnemu kosztorysantowi. Jeśli jednak zdecydujemy się wykonać kosztorys samodzielnie, warto sobie uporządkować pracę nad nim:
- Krok pierwszy - wypisz etapy budowy domu, oraz uwzględnij zakres prac konieczny do zakończenia danego etapu. Zadanie ułatwi projekt budowlany, który zakłada standard wykończenia budowy na danym etapie. Do etapów budowy natomiast należy zaliczyć, stan zerowy, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty, stan deweloperski/wykończeniowy, stan “pod klucz”.
- Krok drugi - wypisz materiały niezbędne do zakończenia poszczególnych etapów. Mając wyszczególnione etapy budowy, łatwiej przyporządkować do danego etapu niezbędne zakupy.
- Krok trzeci - oszacuj koszt materiałów i robocizny, skoro już wiesz co będzie potrzebne do zakończenia danego etapu prac budowlanych. Ten etap pochłonie najwięcej czasu, ponieważ polega na poszukiwaniach, porównywaniu i kalkulacjach. Należy oszacować zarówno koszt wynajęcia ekip budowlanych, jak i samych materiałów. W przypadku materiałów, nie podajemy cen promocyjnych, ani najniższych znalezionych. Warto odszukać produkty najdroższe i najtańsze, wyciągnąć średnią, a następnie powiększyć ją o około 10 - 15%. Jest to istotne, ponieważ bank nieprzychylnie patrzy na zaniżony kosztorys. Natomiast nieco podwyższone ceny są jak najbardziej akceptowalne, ponieważ bank ma świadomośc możliwych podwyżek cen.
- Krok czwarty - Oszacuj terminy zakończenia poszczególnych etapów i całej budowy. Warto ten krok skonsultować z wykonawcą. Banki na budowę domu dają klientowi zwykle 2 - 3 lata na ukończenie inwestycji, więc poszczególne etapy warto dobrze rozplanować w czasie i do tego przyda się doświadczenie wykonawcy. W tym miejscu również warto uwzględnić poślizg czasowy, jak nadwyżkę cenową przy materiałach. Jest to istotne przede wszystkim dla banku, gdyż ukończenie poszczególnych etapów wiąże się z wypłatą kolejnych transzy kredytu. W przypadku niedotrzymania terminów bank może wstrzymać wypłatę, a nawet rozwiązać umowę, z której klient się nie potrafi wywiązać.
Warto pamiętać o paru prostych zasadach. Przede wszystkim kosztorys związany jest jedynie z budową nieruchomości, ale już nie z jej wyposażeniem. Bank może i zapewne odrzuci kosztorys, w którym uwzględnione są choćby sprzęty RTV i AGD, czy inne elementy wystroju. Pamiętajmy również, aby nie zaniżać kosztów wynajęcia ekipy, zakupu materiałów, czy najmu maszyn. Bank nie widzi problemu z lekko zawyżonym kosztorysem, ponieważ ma świadomość możliwego wzrostu cen. Pilnujmy również zapisów o terminach ukończenia prac, gdyż w następstwie niedotrzymania terminu, bank może wstrzymać wypłatę transzy kredytu, a nawet unieważnić całą umowę.
Przygotowanie kosztorysu do kredytu na remont lub wykończenie nieruchomości
Przygotowanie kosztorysu remontowego lub wykończeniowego jest znacznie mniej skomplikowane. Oczywiście musimy uwzględnić w kosztorysie informacje o nieruchomości oraz zakresie stosownych prac. Również musimy uwzględnić koszt materiałów i ekip. Jednak z racji wielkości przedsięwzięcia jakim jest remont lub wykończenie, względem budowy, kosztorys będzie mniej obszerny.
Koszt kosztorysu kredytu hipotecznego
Kosztorys to zwykle koszt od kilkuset złotych do około 1500 złotych. Kupując gotowy projekt domu z biura projektowego, kosztorys powinien być załączony do projektu, lub ewentualnie niezbędna będzie dopłata od 300 do 500 złotych, za wydanie takiego dokumentu do projektu. Jeżeli natomiast przygotowanie kosztorysu do budowy zostanie zlecone specjaliście - kosztorysantowi, cena może wynieść od około 1000 złotych do 1500 złotych. Istnieje również opcja, aby kosztorys przygotować samodzielnie, co nie będzie kosztowne, ale za to pochłonie trochę czasu. Warto pamiętać, że poprawnie sporządzony kosztorys podnosi nasze szanse na kredyt w oczach banku.
Podsumowanie najważniejszych informacji o kosztorysie do kredytu hipotecznego
Kosztorys to bardzo istotny dla banku dokument, który składamy do wniosku o kredyt hipoteczny na budowę domu, lub remont czy wykończenie. Powinien on zawierać informacje o kosztach materiałów, pracowników, czy najmu maszyn, a także orientacyjne terminy zakończenia poszczególnych etapów inwestycji. Na podstawie kosztorysu bank określa wartość zobowiązania i wkładu własnego. Wyróżniamy pięć różnych typów kosztorysu - inwestorski (przedwykonawczy), powykonawczy, ofertowy, zamienny i ślepy - z czego jedynie kosztorys przedwykonawczy i powykonawczy stanowią wartość dla banku. Przygotować kosztorys można samodzielnie, ale warto skorzystać z pomocy profesjonalisty, aby mieć pewność, że bank nie odrzuci dokumentu. Koszt takiego kosztorysu to od 300 do 500 złotych około, jeśli jest to kosztorys do gotowego projektu, lub pomiędzy 1000 a 1500 złotych w przypadku kosztorysu od profesjonalnego kosztorysanta. Bank nie udzieli kredytu bez kosztorysu, a jeśli nie wywiążemy się z terminów w kosztorysie zawartym, bank może wstrzymać wypłatę transzy kredytu, lub nawet zerwać umowę.
Komentarze