Zadatek - co to takiego?
Zadatek jest terminem uregulowanym w Kodeksie Cywilnym, dokładnie w Art. 394. Stanowi on formę obustronnego zabezpieczenia umowy. Zadatek płaci nabywca na rzecz sprzedającego, zwykle w kwocie stanowiącej 10% - 15% nominalnej wartości nieruchomości. W przypadku niedotrzymania warunków umowy przez nabywcę, zadatek pozostaje u sprzedającego. W odwrotnej sytuacji, gdy umowa zostanie zerwana z winy sprzedającego, nabywca ma prawo żądać zwrotu zadatku w jego dwukrotnej wysokości.
Zaliczka - co to takiego?
Zaliczka nie jest w żaden sposób regulowana prawnie. Dopiero treść umowy może określać zaliczkę, jej funkcję oraz los w przypadku dotrzymania lub zerwania umowy. Warto jednak pamiętać przede wszystkim, że zaliczka nie stanowi żadnego zabezpieczenia umowy. Zaliczka wpłacana jest w celu “zaklepania” nieruchomości i w momencie sfinalizowania umowy kupna-sprzedaży stanowi część kosztu nieruchomości. Zaliczka nie podlega zwrotowi, chyba, że treść umowy stanowi inaczej.
Czym się różni zadatek od zaliczki przy zakupie nieruchomości na kredyt hipoteczny?
Różnica między zadatkiem i zaliczką w przypadku zakupu nieruchomości na kredyt hipoteczny jest bardzo istotna i znacząca. Zaliczka zwykle stanowi formę “rezerwacji” nieruchomości, choć jej wpłata nie jest wiążąca. Z kolei zadatek ma na celu zabezpieczenie umowy, czyli pojawienie się zadatku w umowie staje się dodatkowym motywatorem dla stron, by wywiązać się z postanowień umowy. Zaliczka nie jest regulowana prawnie w przeciwieństwie do zadatku, który dookreślony w Artykule 394 Kodeksu Cywilnego. Zadatek, nieważne w jak wysokiej kwocie, nie będzie zaliczony na poczet wartości nieruchomości, co z kolei tyczy się zaliczki, której wartość odejmowana na końcu od ceny nieruchomości. W przypadku zerwania umowy przez jedną ze stron, zaliczka przepada. Wpłacający jej nie odzyska, bez względu na to, która strona zawiniła i doprowadziła do zerwania umowy. Zadatek natomiast, w przypadku winy kupującego, pozostaje u zbywcy, w odwrotnym wypadku, nabywca ma prawo odzyskać zadatek, a nawet dochodzić jego podwojenia.
Co wybrać zadatek czy zaliczkę przy zakupie mieszkania lub domu?
Decydując się na zakup mieszkania lub domu, zarówno zadatek i zaliczka zaliczone będą na poczet wkładu własnego. Jednak co będzie w danej sytuacji lepsze - zadatek, czy zaliczka - zależy od tego co w danym momencie, przy danym zakupie, będzie korzystniejsze. Bardzo dużo zależy również od tego, jak skonstruowana będzie umowa i jakie zapisy dotyczące zadatku lub zaliczki w niej zawrzemy.
Zaliczkę możemy stracić, jeśli nie wywiążemy się z umowy. Jeśli zdecydujemy się na odstąpienie, również zaliczkę najpewniej stracimy. Ani jej wysokość, ani forma nie są w żaden sposób unormowane prawnie i wiele zależy od zapisów w umowie. Zaliczka nie daje do tego żadnego zapewnienia, że strony wywiążą się z umowy. W przypadku nie dojścia do finalizacji umowy, sprzedający może, ale nie musi, zaliczkę oddać.
Zadatek jest pewniejszym zabezpieczeniem umowy. Unormowany prawnie, w Kodeksie Cywilnym , podlega pod konkretne zasady. Przyjęło się umownie, że zadatek wynosi 10% do 15% wartości nieruchomości. Zadatek daje większy spokój względem wykonalności umowy ze strony sprzedającego na rzecz kupującego, ponieważ w przypadku zerwania umowy zadatek musi zostać zwrócony w dwukrotnie wyższej kwocie. Sprzedający zapewne będzie wolał uniknąć takiej sytuacji. Z kolei jeśli to my nie wywiążemy się z umowy, zadatek przepada.
W jakim celu płaci się zadatek lub zaliczkę przy zakupie nieruchomości?
Przy zakupie nieruchomości zarówno zadatek jak i zaliczka stanowią pewną formę rezerwacji, czy nawet zapewnienia, że dojdzie do finalizacji umowy przez obie strony. Choć zaliczka nie daje takiej pewności jak zadatek, to jest mimo wszystko popularna. Warto też pamiętać, że zarówno zaliczka jak i zadatek zaliczają się na poczet wkładu własnego, co w obu przypadkach stanowi niewątpliwy ich atut. Zadatek przy tego typu rezerwacji jest pewniejszy, ponieważ jeśli sprzedający postanowi, że jednak nie chce nam sprzedać nieruchomości, to musi oddać zadatek w podwójnej kwocie. Zaliczka niestety może przepaść bezpowrotnie, bez względu na to, kto umowę zerwał.
Najczęściej zadatek lub zaliczkę stosuje się w umowach przedwstępnych w celu zabezpieczenia podpisania umowy przyrzeczonej, czyli w celu doprowadzenia do finalizacji transakcji kupna/sprzedaży. Niestety ani zadatek, ani zaliczka nie dają całkowitej pewności, że deweloper, czy zbywca, wywiążą się ze swojej części umowy. Dlatego warto zawsze zadbać o to, żeby zarówno zaliczka jak i zadatek były w umowie opatrzone stosownymi zapisami.
Ile wynosi zadatek lub zaliczka przy zakupie domu lub mieszkania?
Nie ma żadnych wytycznych względem wysokości zadatku i zaliczki przy zakupie domu lub mieszkania. Wysokość tychże ustalają między sobą zbywca i nabywca. Przyjęło się zwyczajowo, że zadatek nie powinien stanowić mniej niż 10% nominalnej wartości nabywanej nieruchomości, ale też nie więcej niż 20%. Zwykle jest to między 10% a 15%. W przypadku zaliczki jej wysokość jest kompletnie dowolna. Nie ma żadnych wytycznych, czy przyjętych odgórnie stawek zaliczki. Warto jednak pamiętać, że o ile zadatek na swój sposób chroniony jest prawnie, to zaliczka już nie. W związku z tym, z racji tego, że zaliczka może przepaść, ponieważ nie ma obowiązku jej zwrotu, warto dogadać się ze zbywcą na możliwie najniższą jej kwotę.
Czy zadatek lub zaliczka wpływają na kwotę wkładu własnego przy zakupie nieruchomości na kredyt hipoteczny?
Tak, zarówno zadatek jak i zaliczka wpływają na kwotę wkłasnego przy zakupie nieruchomości na kredyt hipotecznym zazwyczaj są zaliczane na poczet wkładu własnego. Jakby nie patrzeć, jest to koszt, który musi ponieść potencjalny kredytobiorca, aby “zaklepać” nieruchomość, na którą próbuje uzyskać kredyt. W związku z tym, kwota zadatku czy zaliczki w całości można uznać za wkład własny.
Czy zadatek i zaliczka są zwrotne w razie odmowy udzielenia kredytu hipotecznego?
Aby kupujący mógł otrzymać zwrot pieniędzy w razie odmowy udzielenia kredytu hipotecznego, w umowie przedwstępnej powinno być zawarte zastrzeżenie, że finalizacja zakupu nieruchomości zależy od uzyskania kredytu od banku. Jeśli kupujący nie dostanie kredytu, to sprzedający musi zwrócić mu pieniądze wpłacone jako zadatek. Lepiej jednak użyć zaliczki zamiast zadatku, co jest bezpieczniejsze i mniej skomplikowane prawnie. W ten sposób unika się niepotrzebnego stresu związanego z interpretacją sytuacji i ewentualnymi sporami. Zwrot zadatku normowany jest prawnie, natomiast zwrot zaliczki jest kwestią dyskusyjną. Dobra praktyka jednak mówi o tym, że zaliczka powinna być zwrócona, ale różnie to bywa. W przypadku zadatku, powinien zostać zwrócony, jeżeli sprzedający nieruchomość nie wywiążę się ze swojej części umowy. W takiej sytuacji, nabywca ma prawo żądać zwrotu zadatku i to w dwukrotnie wyższej kwocie. Zwrot zaliczki zależny jest od sprzedającego oraz potencjalnych zapisów, które znajdą się w umowie. Zwykle zaliczka przepada, bez względu na to, która strona zdecydowała się od umowy odstąpić, czy nawet ją zerwać. Dobry zwyczaj jednak mówi o zwrocie zaliczki, jeśli to strona sprzedająca nie wywiązała się z umowy.
Jak odzyskać zadatek lub zaliczkę w przypadku odmowy udzielenia kredytu hipotecznego?
Aby odzyskać zadatek lub zaliczkę w przypadku odmowy udzielenia kredytu hipotecznego należy zawrzeć odpowiedni zapis w umowie. Po tym jak umowa zostanie rozwiązana lub zerwana, los zaliczki, czy zadatku powinien być przypieczętowany stosownymi zapisami w treści samego dokumentu. O ile zadatek jest dodatkowo regulowany w Kodeksie Cywilnym, o tyle kwestia zaliczki zależy wyłącznie od treści umowy. Strony powinny zastosować się do wcześniejszych ustaleń, zapisanych w umowie. W przypadku, gdy sprzedawca, który przykładowo powinien zwrócić zadatek w jego podwojonej kwocie, po tym jak nie wywiązał się ze swojej części umowy, nie chce tego zrobić, niedoszły kupiec ma prawo wstąpić nawet na drogę postępowania sądowego w celu odzyskania swoich środków.
Podsumowanie najważniejszych informacji na temat zadatku i zaliczki przy zakupie nieruchomości
Zadatek i zaliczka, choć wpłacane na poczet zakupu wybranej nieruchomości, różnią się od siebie zarówno formą, jak i przeznaczeniem. Obie te rzeczy stanowią formę zabezpieczenia umowy, a także mogą zostać zaliczone na poczet wkładu własnego. Zadatek regulowany jest w Kodeksie Cywilnym, zaliczka podlega jedynie wewnętrznym ustaleniom stron i stosownym zapisom w umowie. W przypadku zerwania umowy przez potencjalnego nabywcę, traci on prawo zarówno do zadatku jak i do zaliczki. Jednak w przypadku zerwania umowy przez sprzedającego, zadatek musi zostać zwrócony, natomiast zaliczka zazwyczaj przepada w takiej sytuacji. Nie ma odgórnych wartości zaliczki czy zadatku, wszystko związane z ustaleniami pomiędzy zbywcą i nabywcą.
Komentarze