Zaliczka a zadatek przy zakupie nieruchomości - wszystko co należy wiedzieć

Zadatek – definicja i skutki prawne (Art. 394 KC)

Zadatek to instytucja prawna uregulowana w art. 394 Kodeksu cywilnego. Jest to określona suma pieniędzy lub rzecz wręczana przy zawarciu umowy (najczęściej przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości). Jego główną funkcją jest zabezpieczenie wykonania umowy przez obie strony. Zadatek stanowi rodzaj "dyscyplinującej" przedpłaty.

Skutki prawne zadatku są następujące:

• Gdy umowa zostaje wykonana – Zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała (czyli np. jest wliczany w cenę nieruchomości). Jeśli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek podlega zwrotowi.
• Gdy umowa NIE zostaje wykonana z winy strony, która DAŁA zadatek (kupującego) – Druga strona (sprzedający) może od umowy odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu i zachować otrzymany zadatek.
• Gdy umowa NIE zostaje wykonana z winy strony, która OTRZYMAŁA zadatek (sprzedającego) – Druga strona (kupujący) może od umowy odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
• Gdy umowa zostaje rozwiązana za zgodą obu stron lub gdy jej niewykonanie nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (lub odpowiadają obie strony) – Zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.

Dzięki tym zasadom zadatek stanowi silną motywację dla obu stron do finalizacji transakcji.

Zaliczka – czym jest i jakie są zasady jej zwrotu?

Zaliczka, w przeciwieństwie do zadatku, nie ma swojej odrębnej regulacji w Kodeksie cywilnym jako specyficzna forma zabezpieczenia umowy. Jest to po prostu część ceny (lub wynagrodzenia) wpłacana z góry na poczet przyszłego świadczenia. Jej główną funkcją jest potwierdzenie chęci zawarcia umowy i częściowe sfinansowanie przygotowań do jej wykonania przez sprzedającego.

Kluczowa różnica dotyczy zasad zwrotu w przypadku niedojścia umowy do skutku:

• Co do zasady, jeśli umowa przyrzeczona (końcowa umowa sprzedaży) nie zostanie zawarta, zaliczka powinna zostać zwrócona wpłacającemu. Staje się ona tzw. świadczeniem nienależnym, ponieważ ostateczny cel jej wpłaty (zakup nieruchomości) nie został osiągnięty.
• Strony mogą jednak w treści umowy (np. przedwstępnej lub rezerwacyjnej) inaczej uregulować los zaliczki. Mogą np. postanowić, że w określonych sytuacjach zaliczka przepada na rzecz sprzedającego (np. jako kara umowna za nieuzasadnione wycofanie się kupującego) lub że pokrywa udokumentowane koszty poniesione przez sprzedającego w związku z przygotowaniem transakcji.

Ważne – Jeśli umowa nie zawiera żadnych szczególnych postanowień dotyczących przepadku zaliczki, to w przypadku niezawarcia umowy końcowej podlega ona zwrotowi. Dlatego tak istotne jest dokładne czytanie zapisów umownych dotyczących zaliczki.

Zadatek vs Zaliczka – kluczowe różnice w pigułce

Podsumujmy najważniejsze różnice w formie tabeli:

Co wybrać przy zakupie nieruchomości – zadatek czy zaliczkę?

Wybór między zadatkiem a zaliczką zależy od tego, na czym bardziej Ci zależy i kto ponosi większe ryzyko niedotrzymania warunków umowy.

• Zadatek daje większe bezpieczeństwo obu stronom, ale jest bardziej "rygorystyczny". Jeśli jesteś pewny swojej decyzji i zdolności do sfinalizowania transakcji (np. masz już promesę kredytową) i chcesz mieć pewność, że sprzedający się nie wycofa (bo musiałby zwrócić podwójny zadatek), zadatek jest dobrym wyborem. Jest on jednak ryzykowny, jeśli to Ty nie będziesz mógł sfinalizować umowy (np. z powodu nieotrzymania kredytu, jeśli nie masz odpowiedniego zapisu w umowie) – wtedy zadatek przepada.
• Zaliczka jest mniej ryzykowna, jeśli to Ty obawiasz się, że możesz nie dotrzymać umowy z przyczyn niezależnych. Ponieważ co do zasady jest zwrotna, łatwiej ją odzyskać w razie problemów (chyba że umowa wprowadza niekorzystne dla Ciebie zapisy dotyczące jej przepadku). Daje ona jednak mniejszą gwarancję, że sprzedający nie znajdzie w międzyczasie innego, lepszego kupca, bo konsekwencje wycofania się są dla niego mniejsze niż przy zadatku.

Kluczowe jest, aby zapisy dotyczące zadatku lub zaliczki w umowie przedwstępnej były bardzo precyzyjne i jasno określały warunki ich ewentualnego przepadku lub zwrotu.

W jakim celu stosuje się zadatek lub zaliczkę?

Głównym celem stosowania zadatku lub zaliczki w umowach dotyczących nieruchomości (zwłaszcza przedwstępnych lub rezerwacyjnych) jest:

• Potwierdzenie poważnego zamiaru zakupu przez kupującego.
• Zarezerwowanie nieruchomości na określony czas, dając kupującemu czas na zorganizowanie finansowania (np. kredytu hipotecznego).
• Zabezpieczenie interesów stron (szczególnie w przypadku zadatku) na wypadek niewywiązania się z umowy przez drugą stronę.
• Dokonanie pierwszej wpłaty na poczet ceny nieruchomości.

Zadatek/zaliczka jako wkład własny do kredytu hipotecznego

To bardzo ważna informacja dla osób starających się o kredyt hipoteczny. Zarówno kwota wpłaconego zadatku, jak i zaliczki, są traktowane przez banki jako środki własne kupującego wniesione na poczet ceny nieruchomości. Oznacza to, że mogą one zostać zaliczone jako część wymaganego wkładu własnego. Konieczne jest jednak przedstawienie w banku dowodu wpłaty (np. potwierdzenia przelewu) oraz umowy (przedwstępnej, rezerwacyjnej lub deweloperskiej), w której ta wpłata jest odnotowana.

Ile zazwyczaj wynosi zadatek lub zaliczka?

Wysokość zaliczki nie jest w żaden sposób regulowana i zależy wyłącznie od ustaleń między stronami umowy. Może to być symboliczna kwota lub znaczna część ceny.

W przypadku zadatku, Kodeks cywilny również nie określa jego wysokości. Jednak w praktyce rynkowej, zwłaszcza przy umowach dotyczących nieruchomości, przyjęło się, że zadatek wynosi zazwyczaj od 10% do 20% ceny transakcyjnej. Taka wysokość jest uznawana za wystarczająco motywującą dla obu stron do dotrzymania umowy, a jednocześnie nie stanowi nadmiernego obciążenia dla kupującego.

Zwrot zadatku/zaliczki w razie odmowy udzielenia kredytu hipotecznego

Otrzymanie negatywnej decyzji kredytowej jest jedną z częstszych przyczyn niedojścia do skutku umowy sprzedaży nieruchomości finansowanej kredytem. Co dzieje się wtedy z wpłaconym zadatkiem lub zaliczką?

• Zaliczka – Jak wspomniano, co do zasady powinna zostać zwrócona, ponieważ umowa końcowa nie została zawarta z przyczyn niezależnych od obu stron (zakładając, że kupujący rzetelnie starał się o kredyt). Jednak aby uniknąć wątpliwości, kluczowe jest zawarcie w umowie przedwstępnej wyraźnego zapisu, że w przypadku nieuzyskania kredytu przez kupującego (mimo dołożenia należytej staranności), zaliczka podlega zwrotowi w określonym terminie.
• Zadatek – Tu sytuacja jest bardziej ryzykowna dla kupującego. Zgodnie z art. 394 KC, jeśli umowa nie dochodzi do skutku z przyczyn leżących po stronie kupującego (a brak zdolności kredytowej może być tak interpretowany, jeśli kupujący nie zadbał o odpowiednie zapisy), sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek. Dlatego absolutnie konieczne jest, aby w umowie przedwstępnej z zadatkiem znalazła się klauzula, która stanowi, że zadatek podlega zwrotowi w przypadku, gdy kupujący nie uzyska kredytu hipotecznego na określonych warunkach (np. w określonej kwocie i terminie) z przyczyn od niego niezależnych. Bez takiego zapisu ryzyko utraty zadatku jest bardzo wysokie.

Jak odzyskać wpłacone środki?

Podstawą do odzyskania zadatku lub zaliczki w sytuacji odmowy kredytu jest przede wszystkim odpowiedni zapis w umowie przedwstępnej. Jeśli taki zapis istnieje, należy formalnie poinformować sprzedającego o negatywnej decyzji kredytowej (przedstawiając np. pismo z banku) i wezwać go do zwrotu środków w terminie określonym w umowie. Jeśli umowa nie reguluje tej kwestii, a wpłaciłeś zaliczkę, możesz powołać się na ogólne zasady zwrotu świadczenia nienależnego. W przypadku zadatku bez odpowiedniej klauzuli umownej, jego odzyskanie jest bardzo trudne. Jeśli sprzedający odmawia zwrotu środków należnych zgodnie z umową lub prawem, pozostaje droga postępowania sądowego.

Podsumowanie – zadatek czy zaliczka, co bezpieczniejsze?

Zadatek, dzięki regulacji w Kodeksie cywilnym, daje silniejsze mechanizmy zabezpieczające wykonanie umowy – zwłaszcza chroni kupującego przed wycofaniem się sprzedającego (obowiązek zwrotu podwójnej kwoty). Jest jednak bardziej ryzykowny dla kupującego, jeśli to on nie będzie mógł sfinalizować transakcji. Zaliczka jest co do zasady zwrotna, co zmniejsza ryzyko kupującego, ale daje mniejszą pewność, że sprzedający dotrzyma umowy. Kluczem do bezpieczeństwa, niezależnie od wybranej formy, jest precyzyjne i świadome sformułowanie zapisów w umowie przedwstępnej, szczególnie tych dotyczących warunków zwrotu wpłaconych środków w przypadku nieuzyskania finansowania bankowego.

Planujesz zakup nieruchomości i potrzebujesz kredytu hipotecznego? Zanim podpiszesz umowę przedwstępną i zdecydujesz o zadatku lub zaliczce, sprawdź swoje możliwości finansowe!

• Oszacuj swoją zdolność w kalkulatorze zdolności kredytowej.
• Porównaj najlepsze oferty banków w rankingu kredytów hipotecznych.