Bank hipoteczny - wszystko, co trzeba wiedzieć

Bank hipoteczny — co to takiego?

Bank hipoteczny to wyspecjalizowany rodzaj banku komercyjnego, którego działalność, zgodnie z dedykowanymi przepisami prawa, koncentruje się niemal wyłącznie na udzielaniu kredytów zabezpieczonych hipoteką (np. na zakup, budowę lub remont nieruchomości) oraz na pozyskiwaniu środków na ich finansowanie poprzez emisję listów zastawnych. W odróżnieniu od banków uniwersalnych oferujących szeroką gamę usług, bank hipoteczny skupia się na długoterminowym finansowaniu rynku nieruchomości.

Jego głównym zadaniem jest więc pośredniczenie między inwestorami kupującymi listy zastawne (które są dla nich bezpieczną formą lokowania kapitału) a kredytobiorcami hipotecznymi. W Polsce ramy prawne dla funkcjonowania tych instytucji określa przede wszystkim Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych, a także ogólne przepisy Ustawy Prawo bankowe.

Jak działają banki hipoteczne?

Podstawą działania banków hipotecznych jest ich specjalizacja w udzielaniu kredytów zabezpieczonych na nieruchomościach. Koncentrują swoją aktywność na finansowaniu zakupu, budowy lub remontu nieruchomości, zarówno dla klientów indywidualnych, jak i dla przedsiębiorstw czy innych podmiotów instytucjonalnych. Kluczowym elementem ich modelu biznesowego jest pozyskiwanie długoterminowego finansowania na udzielane kredyty poprzez emisję listów zastawnych. Te papiery wartościowe, zabezpieczone portfelem wierzytelności hipotecznych banku, pozwalają na stabilne finansowanie długoterminowych kredytów mieszkaniowych.

W Polsce banki hipoteczne często funkcjonują jako wyspecjalizowane podmioty w ramach większych grup kapitałowych, działając obok banków uniwersalnych. Taka struktura pozwala na wykorzystanie sieci dystrybucji i bazy klientów banku-matki, przy jednoczesnym zachowaniu specjalizacji i spełnieniu wymogów regulacyjnych dotyczących bankowości hipotecznej. Chociaż historycznie i ze względu na model finansowania (listy zastawne) obsługują one często duże podmioty (firmy deweloperskie, samorządy), to ich produkty hipoteczne są również szeroko dostępne dla klientów indywidualnych, często właśnie poprzez ofertę banku uniwersalnego, do którego należą.

Produkty oferowane przez banki hipoteczne

Podstawowe produkty oferowane przez banki hipoteczne to:

• Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania.
• Pożyczka hipoteczna, czyli kredyt gotówkowy pod zastaw hipoteki.
• Listy zastawne.

Kredyty banków hipotecznych pozwalają na pokrycie nawet 90% kosztów zakupu mieszkania oraz często posiadają lepsze warunki dzięki niższemu i stabilnemu oprocentowaniu. W zamian za to instytucje te mają wyższe oczekiwania względem klientów, wymagając nienagannej historii kredytowej oraz znacznego, stabilnego dochodu.

Oferowane przez banki hipoteczne listy zastawne to papiery inwestycyjne, które niemal gwarantują zysk. Bank wykorzystuje środki uzyskane w ich emisji do udzielania kredytów, zabezpieczając spłatę dla inwestora w wyodrębnionym majątku. Nawet w przypadku upadłości banku, inwestor zostanie wynagrodzony za posiadane listy zastawne.

Jakie są największe banki hipoteczne w Polsce?

Polski rynek wyspecjalizowanych banków hipotecznych jest skoncentrowany i obejmuje kilka kluczowych podmiotów. Zgodnie z rejestrem Komisji Nadzoru Finansowego, licencję na prowadzenie działalności banku hipotecznego posiada obecnie (stan na Kwiecień 2025) pięć instytucji:

1. PKO Bank Hipoteczny S.A. (należący do grupy kapitałowej PKO Banku Polskiego)
2. Pekao Bank Hipoteczny S.A. (należący do grupy kapitałowej Banku Pekao S.A.)
3. mBank Hipoteczny S.A. (należący do grupy kapitałowej mBanku S.A.)
4. ING Bank Hipoteczny S.A. (należący do grupy kapitałowej ING Banku Śląskiego S.A.)
5. Millennium Bank Hipoteczny S.A. (należący do grupy kapitałowej Banku Millennium S.A.)

Warto zauważyć, że wszystkie te banki hipoteczne są ściśle powiązane kapitałowo ze swoimi bankami-matkami – największymi bankami uniwersalnymi działającymi w Polsce. Pełnią one w ramach swoich grup strategiczną rolę, specjalizując się w procesie udzielania kredytów hipotecznych oraz, co kluczowe dla tego typu instytucji, w pozyskiwaniu długoterminowego finansowania poprzez emisję listów zastawnych. Kredyty hipoteczne oferowane klientom przez banki uniwersalne (np. PKO BP, Pekao SA, mBank, ING, Millennium) są często finalnie finansowane lub refinansowane właśnie przez dedykowane banki hipoteczne z ich grupy.

Pod względem skali działalności, mierzonej zazwyczaj sumą aktywów bilansowych lub wartością wyemitowanych listów zastawnych, za liderów rynku banków hipotecznych w Polsce uznawane są PKO Bank Hipoteczny oraz Pekao Bank Hipoteczny.

Do kogo skierowana jest oferta banków hipotecznych?

Ze względu na swój wyspecjalizowany charakter i model finansowania oparty na emisji listów zastawnych (co wymaga dużych, jednorodnych portfeli wierzytelności), banki hipoteczne często koncentrują część swojej działalności na obsłudze dużych podmiotów instytucjonalnych. Do ich kluczowych klientów należą firmy deweloperskie, inne przedsiębiorstwa inwestujące w nieruchomości komercyjne, jednostki samorządu terytorialnego czy spółki Skarbu Państwa.

Nie oznacza to jednak, że ich oferta jest niedostępna dla klientów indywidualnych. Wręcz przeciwnie, to właśnie banki hipoteczne są często głównym źródłem finansowania kredytów mieszkaniowych oferowanych w ramach grupy kapitałowej przez powiązane z nimi banki uniwersalne. Klient indywidualny może więc uzyskać kredyt hipoteczny pochodzący z banku hipotecznego, wnioskując o niego w oddziale lub przez kanały zdalne banku uniwersalnego. Należy jednak pamiętać, że ze względu na specyfikę i wymogi związane z listami zastawnymi, banki hipoteczne mogą stosować nieco bardziej rygorystyczne kryteria oceny zdolności kredytowej wobec klientów indywidualnych niż przy innych typach kredytów.

Podsumowanie najważniejszych informacji o bankach hipotecznych

Bank hipoteczny to wyspecjalizowany typ banku komercyjnego, którego działalność jest prawnie i operacyjnie skoncentrowana na udzielaniu kredytów zabezpieczonych hipoteką. Kluczowym mechanizmem finansowania jego akcji kredytowej jest emisja listów zastawnych, czyli bezpiecznych papierów wartościowych opartych na portfelu wierzytelności hipotecznych. Chociaż obsługują one duże podmioty instytucjonalne, ich oferta kredytów mieszkaniowych jest również szeroko dostępna dla klientów indywidualnych, często za pośrednictwem powiązanych banków uniwersalnych. Charakteryzują się one zazwyczaj rygorystycznymi kryteriami oceny kredytobiorców, co jest równoważone możliwością oferowania stabilnych i potencjalnie korzystnych warunków finansowania długoterminowego.