Nadpłata kredytu hipotecznego - jak spłacić wcześniej hipotekę?

Nadpłata kredytu hipotecznego - co to jest?

Nadpłata kredytu hipotecznego jest to proces, w którym pożyczkobiorca dokonuje dodatkowych wpłat na swoje konto kredytowe, aby spłacić swoje zadłużenie szybciej niż zakłada to harmonogram spłat. Może to być atrakcyjna opcja dla osób, które chcą zaoszczędzić na kosztach odsetek i skrócić okres spłaty kredytu. Nadpłata występuje zarówno jeśli raz za zapłacimy więcej za ratę i kiedy nadpłacamy regularnie. Zapłatę całej kwoty wcześniej nazywamy wcześniejszą spłatą kredytu. Nadpłacając, zmniejszamy kwotę zobowiązania, czyli podstawę do wyliczenia oprocentowania. Dzięki temu zmniejszy się rata kredytu hipotecznego. Wysokość nowej raty możesz oszacować, używając kalkulatora kredytu hipotecznego. Aby zaś skrócić okres kredytowania, należy zawrzeć z bankiem aneks do umowy kredytowej. Możliwość nadpłaty gwarantuje ustawa o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 roku.

Ustawa o kredycie hipotecznym - kiedy weszła w życie i jakie zasady obowiązują banki?

Ustawa o kredycie hipotecznym weszła w życie 22 lipca 2017 roku. Od tego czasu banki obowiązują nowe zasady. Reklamy kredytów hipotecznych nie mogą wprowadzać konsumentów w błąd, oferta ma być jasna. Kredyt może być udzielony tylko w walucie, w której zarabia kredytobiorca. W praktyce eliminuje to hipoteczne kredyty walutowe. Jeśli występuje problem ze spłatą, to banki mają teraz obowiązek zaproponowania restrukturyzacji kredytu. Kiedy nie przyniesie ona skutku, to kredytobiorca nadal ma 6 miesięcy na sprzedaż mieszkania. Oprócz innych udogodnień dla konsumentów, ustawa mówi o warunkach wcześniejszej spłaty. Jest to opisane w rozdziale 5 ustawy.

Kiedy kredytobiorca ma prawo do spłaty kredytu hipotecznego przed terminem

Po pierwsze kredytobiorca zawsze ma prawo do spłaty kredytu hipotecznego przed terminem, zarówno całości lub części zobowiązania. Bank ma wtedy obowiązek dostarczyć konsumentowi informacje na temat warunków spłaty w ciągu 7 dni. Po drugie koszt kredytu ulega obniżeniu o opłaty za okres o który skrócono umowę, nawet jeśli te opłaty zostały już zapłacone. Po trzecie, niestety, bank może zastrzec w umowie rekompensatę za wcześniejszą spłatę zobowiązania. W przypadku kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu rekompensata może zostać pobrana najwyżej do 36 miesięcy po podpisaniu umowy. Nie może być ona większa niż 3 proc. spłacanej kwoty kredytu. Natomiast kredyty oprocentowane na stałej stopie obowiązuje rekompensata podczas trwania całości okresu kredytowania. Ustawa o kredycie hipotecznym w 2018 roku zmieniła się jedynie w szczegółach dotyczących wymagań wykształcenia pośredników kredytowych. Paradoksalnie, rok ten był wyjątkowy, gdyż zazwyczaj co roku rząd wprowadzał zmiany do prawa o kredytach hipotecznych. Kredyt hipoteczny w 2018 roku nie zmienił się pod tym względem.

Nadpłata kredytu w programie Mieszkanie dla Młodych

Nadpłata kredytu w programie Mieszkanie dla Młodych przebiega na innych zasadach niż zwyczajne. Jeśli jesteśmy jego uczestnikami, to nie możemy nadpłacić więcej niż kwotę przyznaną w ramach programu. Nadpłatą nie są dodatkowe środki z programu przewidziane za narodziny trzeciego dziecka. Dodatkowe środki za trzecie dziecko przysługują młodej parze do pięciu lat od otrzymania wsparcia z MdM.

Kiedy nadpłata kredytu hipotecznego się opłaca?

Nadpłata kredytu hipotecznego jest szczególnie opłacalna w 6 przypadkach.

1. Oprocentowanie Twojego kredytu jest stosunkowo wysokie: Im wyższe oprocentowanie, tym więcej odsetek płacisz od pożyczonego kapitału. Nadpłacając kredyt, redukujesz kapitał, od którego naliczane są te wysokie odsetki, co przynosi największe oszczędności.
2. Jesteś na wczesnym etapie spłaty kredytu: W początkowych latach spłaty kredytu hipotecznego (szczególnie przy ratach równych) znaczną część raty stanowią odsetki. Nadpłata kapitału w tym okresie najefektywniej "ścina" podstawę do naliczania przyszłych odsetek na długi czas.
3. Minął okres ewentualnej rekompensaty dla banku: Dla kredytów o zmiennej stopie procentowej zaciągniętych po 22 lipca 2017 r., bank może pobierać rekompensatę tylko przez pierwsze 3 lata. Nadpłata po tym okresie jest bezpłatna i tym samym bardziej opłacalna.
4. Warunki umowy kredytu ze stałą/okresowo stałą stopą na to pozwalają bez dodatkowych opłat: Jeśli masz taki kredyt, sprawdź w umowie, czy nadpłata w okresie obowiązywania stałej stopy nie wiąże się z prowizją, która mogłaby zniwelować korzyści.
5. Posiadasz wolne środki finansowe: Nadpłata ma sens tylko wtedy, gdy dysponujesz nadwyżkami finansowymi, które nie są Ci potrzebne na bieżące wydatki lub jako niezbędna poduszka bezpieczeństwa.
6. Nie masz lepszych alternatyw inwestycyjnych: Warto porównać oprocentowanie kredytu z potencjalnym zyskiem netto (po opodatkowaniu) z bezpiecznych alternatywnych inwestycji dla posiadanych środków. Jeśli kredyt jest "droższy" niż potencjalny zysk, nadpłata jest zazwyczaj lepszym wyborem.

Jeśli znajdujesz się w jednej lub kilku z powyższych sytuacji, nadpłata będzie prawdopodobnie korzystnym rozwiązaniem. Możesz wtedy zdecydować, czy chcesz:

• Skrócić okres kredytowania: Zachowując raty na podobnym poziomie, spłacisz kredyt szybciej, co przyniesie maksymalne oszczędności na odsetkach w całym okresie. Zwykle wymaga to złożenia dyspozycji w banku lub podpisania aneksu.
• Zmniejszyć wysokość przyszłych rat: Pozostawiając okres kredytowania bez zmian, obniżysz swoje miesięczne obciążenie, co poprawi płynność finansową.

Analizując opłacalność nadpłaty, warto wziąć pod uwagę aktualny poziom stóp procentowych i porównać go z oprocentowaniem własnego kredytu. Jednak niezależnie od bieżącej sytuacji rynkowej, redukcja kapitału zadłużenia prawie zawsze przynosi długoterminowe korzyści finansowe. Jeśli jednak Twoje obecne warunki kredytowe są niekorzystne, rozważ także refinansowanie kredytu.